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2020/10/15

土地そのものに問題がある場合がある!

皆様、こんにちは。

 

福岡の住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

あなたは家を買おうと思った時に何を見ますか?

 

立地や周辺の環境、駅からの距離や市街地へのアクセスなど確認するところはいろいろありますよね。

 

中古住宅であれば、家そのものも確認の対象になります。

 

でも、家を買うときはこれ以外のところも見ておいてほしいと思います。

 

それは今回お伝えする「土地の問題」です。

 

住宅診断(ホームインスペクション)をしていると、ドアの閉まりが悪いとか、隙間ができているということがあります。

 

たいていの場合、梁が外れかけていたり、木材を留めるナットが緩んでいたりするのですが、それ以外にももっと根本的な問題が潜んでいることもあります。

 

それは土地そのものに問題があるケースです。

 

土地に問題がある、といってもイメージしにくいと思いますのでもう少し具体的にお伝えすると、土地が動いてしまったことによる問題です。

 

土地が動くといっても地球規模もののではなく局地的なものです。

 

たとえば、家が建っている土地のすぐそばに急な崖や池(水路・だんぼ)があるときは要注意です。

 

すぐには問題がなくても、崖や池の方向に地面が傾いていってしまうことがあります。

 

崖など地面に高低差があるところは地層も傾いているので、家を建てるときに盛り土をして土地を平らにします。

 

盛り土は一見硬そうに見えても、もとからある地盤と比べるとやっぱり弱いので、長い時間をかけて少しずつ傾いてしまうことがあります。

 

土地そのものが傾いてしまうと、当然上に建っている家も傾いたり、歪んだりしてしまいます。

 

しかも、足元からがたついている状態なので補修にかかる費用も非常に高く、場合によっては建て替えになってしまうこともあるんです。

 

また、家そのものよりも注意してほしいものがあります。

 

それが「擁壁(ようへき)」です。

 

擁壁とは石やコンクリートを使った壁です。お城の石垣をイメージしてもらえればいいと思います。石垣ほど大規模でなくても、丘の上に建っている住宅地では大抵見つけることができますね。

 

もし、買おうとしている家の敷地内に3メートルも4メートルもある擁壁がある場合は要チェックです。

 

敷地内に積まれた擁壁が破損すると、所有者が修理する必要があり、かかる費用は家の修理の比ではないことがあります。

 

それこそ1000万円、下手をすると数千万円の出費になることも珍しくありません。

 

たとえば、この写真では擁壁の一部が膨らんでいます。

 

擁壁が膨らんで危険な状態にある

 

これは擁壁の内側から圧力がかかってブロックが押し出されている状態です。

 

上に載っているブロック塀も割れているのがわかると思います。

 

これはかなり危険な状態です。

 

このまま放置しておくと、地震や大雨で土が水を吸ったりしてさらなる圧力がかかったときに擁壁ごとが崩れてしまう可能性もあります。

 

もし擁壁が崩れて隣地へ被害が出てしまった場合、土地の持ち主が損害賠償をしなければなりません。

 

大規模な擁壁であれば、最終的な損害額は4000~5000万円くらいになることもあります。

 

仮に隣地への被害がなくても土地がずれている状態なので、上に建っている家に悪影響が出る可能性もあります。

 

家を買うときは、「より安定した生活をしたい」と考えてのことが多いと思います。

 

でも、土地そのものの問題の有無を見極めないと安定どころか大きなリスクを抱え込んでしまい、将来的に大変なことになることもあります。

 

そのようなことにならないよう、家を買う前は住宅診断(インスペクション)をおすすめしています

 

家だけでなく、その周辺の土地も調査しますので、危ない物件を事前に見極めることができます。

 

もし、家を買った後でも早い段階で調べておけば被害を最小限にすることができますので、ちょっとでも心配があればご相談ください。

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

◆主な業務

 

・住宅診断サービス(インスペクション)・耐震診断(耐震基準適合証明書の発行)、耐震補強計画・フラット35中古住宅適合証明書の発行

 

・購入住宅の内覧会立会い・同行、新築工事の第三者による工程検査、施工不良・不具合調査など。

 

・既存住宅瑕疵保険(個人間売買)の発行・特殊建築物等(マンション他)の定期検査報告・造改築等工事証明書の発行

 

 

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
(株)EQSPLAN(イクスプラン)一級建築士事務所
http://eqsplan.jp/
住所:〒814-0121 福岡市城南区
神松寺3-14-20-1013
TEL:092-862-8880
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2020/10/01

住宅を買った後のメンテナンスはとても大事ですよ!

皆様、こんにちは。

 

福岡の住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

あれほど暑かった夏もすぎ、ずいぶん過ごしやすくなってきましたね。

 

せっかくなので、先日はうきは市にいって山のなかでサイクリングをしてきました。

 

この季節の山はいいですね。

 

さて、今回は「住宅を買った後のメンテナンス」についてお伝えします。

 

住宅、特に一軒家というものは1回買って終わりというわけではなく、定期的にメンテナンスをしていく必要があります。

 

家のメンテナンスは日常の生活空間だけでなく、普段は目にしない部分である屋根裏や床下をしっかりチェックしておく必要があります。

 

では、屋根裏や床下のどんなところを見ておくべきかというと、まずは家の大梁や柱といった構造物ですね。

 

家というのはすべてが1つの素材でできているわけではなく、いろいろな構造材を継いで作っています。

 

屋根裏は、夏は想像以上に暑く乾燥しているので、木材の水分が蒸発し少しずつ痩せていきます。

 

木材が痩せると、ナットが緩んだり継ぎ目がひらいてしまったりします。

 

接続部分が離れかかっている

 

また、福岡は2回ほど地震を受けているので、その際に構造物の継ぎ目が暴れて、外れたり、ゆるんでしまったりすることもありますね。

 

場合によっては写真のように梁が割れることもあったりします。

 

屋根裏の構造材の接続部分が地震などの影響で暴れて外れそうになっている大梁が割れている

 

構造材自体は大丈夫でも、それを留めているナットが緩んだりすることもあります。

 

屋根裏ナットの緩み構造用金物ナットが緩んで外れている

 

こちらの写真もナットを外したのではなく、地震などの影響で緩んで外れてしまったものです。

 

構造材の継ぎ目が弱くなると、次に地震がきたときに、想定以上に揺れるので被害が大きくなる可能性が高くなります。

 

他にも屋根の破損や塗装の劣化などが原因で屋根裏が水浸しになっていたりすることもありますね。

 

室内にまで浸水してくればすぐに気がつくのですが、そこまで水が入ってこないために気がつかないことも意外と多いんです。

 

雨漏れの跡

 

この雨漏りは住宅にとっては大敵で、濡れた建材は腐ったり、シロアリの巣になったりして強度が極端に落ちてしまいます。

 

木造住宅はきちんとメンテナンスすれば何十年ももつのですが、雨漏りして濡れてしまうと寿命が一気に縮まります。

 

実際、住宅保険のトラブルの95%くらいは雨漏り関連の被害なんです。

 

屋根や外壁に使われる塗料などの建材の耐用年数はだいたい10年くらいです。

 

10年に一度、あるいはもう少し短い間隔で住宅の状況を調査(インスペクション)しておくと、家の問題を早いうちに発見できます。

 

住宅の修理は問題が小さいうちなら比較的安く済みますが、問題が大きくなると数百万円、一千万円を超えることも珍しくありません。

 

住宅診断で問題を早いうちに見つけることは、結果的に修理費用を大きく節約できることにつながります。

 

今住んでいる家の調査はもちろん、これから家を買うという方は買う前に住宅調査(インスペクション)を実施しておくと、その家に問題があるかどうかを事前に見つけられるのでおすすめしています。

 

 

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◆主な業務

 

・住宅診断サービス(インスペクション)・耐震診断(耐震基準適合証明書の発行)、耐震補強計画・フラット35中古住宅適合証明書の発行

 

・購入住宅の内覧会立会い・同行、新築工事の第三者による工程検査、施工不良・不具合調査など。

 

・既存住宅瑕疵保険(個人間売買)の発行・特殊建築物等(マンション他)の定期検査報告・造改築等工事証明書の発行

 

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2018/11/08

これからの時代、営業力がUPする木造住宅の見方講座のご案内!!

皆様、いつも大変お世話になっております。

 

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

つい数日前まで、いい気候になったなと思っていたら、朝晩の冷え込みを感じるようになった今日この頃です。秋の深まりを感じますね。

 

皆様に於かれましては、益々ご清栄の事とお喜び申し上げます。ですが、一日の温度差も大きいようで、体調を崩さぬようお気をつけください。

 

さて、今回はこれからの時代、営業力がUPする木造住宅の見方講座!!と題しましてセミナーを企画しております。

 

主に不動産及び工務店の木造の中古住宅を扱われる方で、下記内容にご関心のある方を対象としています。(それ以外の方でも構いません。)

 

□ ザックリと建物の状態をわかりたい。

□ 中古物件に関する税控除について知りたい。

□ 重大なクレームや問題をなくしたい。

□ 施工不良や欠陥を未然に防ぎたい。

□ 自信をもって物件を勧めたい。

□ 顧客満足度を増やしたい。

 

複数のチェックがある方はお勧めです。

 

日時・会場等は、下記の通りです。

 

お申込みは、別添の案内書に記入の上ファックスかメールでご返信ください。

 

開催日時 12月7日(金)

時間  13:30受付

    14:00~15:30

会場  風の森・森のコミュニティルーム

福岡市博多区綱場町1-17福岡パーキングビル9階

(地下鉄呉服町駅から徒歩1分)

参加費  3,000

※予定人数27名になり次第、締め切らせて頂きます。

予約は、お振込みにて出席とさせて頂きます。)

 

参加人数に限りがございますのでお早めにお申し込みください。

 

皆様のお越しをお待ちしております。

 

以上です。よろしくお願いします。

 

セミナーのご案内20181110

 

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◆主な業務

・住宅診断サービス(インスペクション)・耐震診断(耐震基準適合証明書の発行)、耐震補強計画・フラット35中古住宅適合証明書の発行

・購入住宅の内覧会立会い・同行、新築工事の第三者による工程検査、施工不良・不具合調査など。

・既存住宅瑕疵保険(個人間売買)の発行・特殊建築物等(マンション他)の定期検査報告・造改築等工事証明書の発行

 

 

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2018/03/06

リフォームはインスペクションしてからがお得!!

皆様、こんにちは。

 

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

あの寒かった冬が3月になったとたん、ゆるゆるの暖かい日が着たりできのはやい桜はぼちぼち咲きはじめていました~

 

季節の変わり目、体調にはお気をつけくださいませ。

 

さて、今回は、リフォームをするタイミングのお話です。

 

皆さんもご承知のこととは思いますが、最近は物件購入の際に20年を越えた物件のローン控除が目的での耐震審査の依頼が増えてまいりました。

 

日本全国の空き家は全体の1割を超えており、国は中古住宅へのてこ入れを本格的に進めています。

 

今までの住まいは新築という風潮は過去のものとなりつつあります。

 

来月からは、中古住宅の売買に際しての住宅診断告知義務かもその一環です。

 

そんな中、中古物件で予めリフォームして付加価値を高めての売買が広がっており、耐震の証明書を発行してほしいという依頼が多くあるのですが、これらの住宅の中でせっかくきれいになっているのに発行できないものが少なくありません。

 

発行するためには、余分の費用がかかり残念なことになりかねません。

 

中古住宅は、基本的に劣化しているものです。適切な診断をしてお金を掛けることが重要です。

 

皆さんの賢い購入を願っています。

 

それではまた。

 

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2017/10/23

福岡・佐賀の益々高まる中古活用需要と支援策

いつもご覧頂きありがとうございます。

福岡・佐賀で高い実績を持つ住宅診断でお馴染みのEQSPLAN一級建築士事務所です。

今回は、中古住宅の今後の活用動向について少し見てみたいと思います。

新築着工戸数が世界的に見ても多いこの日本で、「こんなに造っていったい誰が住むんだろう」なんて思ったことないですか。

住宅の造り過ぎについては、20年ほど前から既ににいわれていた気がしますし、感じていました。

2年前に住宅の不動産売買において建築の専門家である住宅診断士による住宅診断の義務化が法律に盛り込まれました。

これは、いったい何を意味するのでしょうか。

戦後日本は焼け野原になりましたので、当然、国も新築の着工個数を増やす政策に出たのですが、つい最近(十数年前)まで実態としては造り続け、今では10戸に1戸は空家という状況あります。

国はようやくこのことに気づき中古住宅の活用へと舵をきったというわけです。(なにかゆったりしているというか、平和ボケで緊張感がないというか、大企業等々の都合やしがらみがあるのか判りませんが、、、おそい。)

国民の景気はといえば、国こそ良くなったと言っては降りますが一人ひとりの実感はあまり感じられないというのが実状 です。

こうした中、賢く生活していく必要性を感じ必要なものと必要でないものとの選別をするようになった(景気が悪い中でいろいろと考え吟味するようになった)結果、何が何でも新築だ!などという神話は消えつつあります。

ここでポイントとなってくるのが自分にとって価値のある住宅かということです。

この見極めに、弊社が専門的に取り組んでいる住宅診断が重要な判断材料となってくるわけです。

この診断は、しないならしないでもよいことになっています。費用が掛かることですからね。

ぎりぎりの予算で購入を考えている方などは、「そんな余裕あるかい~」という悲鳴にも似た声が聞こえてきそうです。

ですが、この身銭を切ることで数千万の大金を払って購入してよかったのか悪かったのか、買った後にリフォームをしたいけど全部する予算がない、どれを優先的にするのがベターなのかまど、いろいろと考えなければいけません。

この大事な判断する情報として、大事な参考資料になると信じています。

ひとつの重要な検討材料としての選択肢として考えてみましょう。

皆さんが、出来るだけ無駄をせず、価値あるお買い物が出来るよう願っています。

 

既存住宅活用と支援策20171019

 

それではまた。

 

 

 

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2017/08/31

築25~30年以上の物件は専門家に診てもらう必要がある理由

最近、県からの依頼などで築年数が30年程度経過した住宅を調査することが増えてきたのですが、その中で感じる事は一見綺麗見える建物でも詳細な調査をすると意外と大がかりな修繕をする必要に迫られている場合が多い物件が多い事です。

例えば、瓦屋根は耐久性があり半永久と言われたりしますが、問題はその下に敷いてある防水シートの耐久性がそれほど高くなく、30年前は紙質のもので時が経ちパリパリのバリバリとなっている場合が多く、風が強い日などはそのバリバリになった残片が飛び散ると思われます。よって、瓦が少しでもずれている箇所は雨洩れの症状が出ますし、雨風の場合は全体的に中に入ってきます。野地板が、合板などですとすぐにへたって劣化・不朽が早くなります。

それじゃぁ~ということで瓦を一旦剥いでシートを張り替える場合、瓦は一旦動かすと実際もろくなっているものもあり、棟瓦及び壁との取合い部分は壊しますので再度利用できそうなのは半分以下程度になります。

また、この時期の建物の強度計算は現在よりもあまくまた、徹底されてない場合があり耐震強度が不足していることも含め、この際瓦より軽いコロニアル等に葺き替えると工事費用も安くなるし建物全体の強度も2割ほど強くなります。

ただ、この場合壁との取合いで外壁も塗り替えないと補修部分が目立って体裁が悪い、なら塗替えよう!

こんな感じでどんどんやる事が増えてきます。

建物は、見た目だけでは判りません。是非、一度はお近くの専門家にご相談され、現状を知り来るべき時の為の備えをお勧めします。

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マイホーム相談で人気の福岡にある一級建築士事務所のブログでは住宅診断の実例もご確認いただけます

福岡市の(株)EQSPLAN(イクスプラン)一級建築士事務所のブログでは、ご提供するサービス内容の詳しいご案内や実際にご相談いただいた事例をはじめ、日々の活動内容をご紹介しております。ホームインスペクションという言葉を初めて聞く方にも、当事務所のサービスがご理解いただけるブログですのでぜひご覧ください。
住宅診断は既に建設された一戸建て住宅をはじめ、建設途中の注文住宅にも対応しています。基礎工事に手抜きやミスがないか、既に工事が進んでいる部分についても早めのチェックにより軌道修正を行えるので、安心して暮らせるマイホームが手に入ります。
もちろん、福岡で建設されている住宅の多くは信頼が持てる住宅ですが、専門家による確認を受けることで、真の安心を手に入れ快適にお住いいただけます。

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