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2020/10/15

土地そのものに問題がある場合がある!

皆様、こんにちは。

 

福岡の住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

あなたは家を買おうと思った時に何を見ますか?

 

立地や周辺の環境、駅からの距離や市街地へのアクセスなど確認するところはいろいろありますよね。

 

中古住宅であれば、家そのものも確認の対象になります。

 

でも、家を買うときはこれ以外のところも見ておいてほしいと思います。

 

それは今回お伝えする「土地の問題」です。

 

住宅診断(ホームインスペクション)をしていると、ドアの閉まりが悪いとか、隙間ができているということがあります。

 

たいていの場合、梁が外れかけていたり、木材を留めるナットが緩んでいたりするのですが、それ以外にももっと根本的な問題が潜んでいることもあります。

 

それは土地そのものに問題があるケースです。

 

土地に問題がある、といってもイメージしにくいと思いますのでもう少し具体的にお伝えすると、土地が動いてしまったことによる問題です。

 

土地が動くといっても地球規模もののではなく局地的なものです。

 

たとえば、家が建っている土地のすぐそばに急な崖や池(水路・だんぼ)があるときは要注意です。

 

すぐには問題がなくても、崖や池の方向に地面が傾いていってしまうことがあります。

 

崖など地面に高低差があるところは地層も傾いているので、家を建てるときに盛り土をして土地を平らにします。

 

盛り土は一見硬そうに見えても、もとからある地盤と比べるとやっぱり弱いので、長い時間をかけて少しずつ傾いてしまうことがあります。

 

土地そのものが傾いてしまうと、当然上に建っている家も傾いたり、歪んだりしてしまいます。

 

しかも、足元からがたついている状態なので補修にかかる費用も非常に高く、場合によっては建て替えになってしまうこともあるんです。

 

また、家そのものよりも注意してほしいものがあります。

 

それが「擁壁(ようへき)」です。

 

擁壁とは石やコンクリートを使った壁です。お城の石垣をイメージしてもらえればいいと思います。石垣ほど大規模でなくても、丘の上に建っている住宅地では大抵見つけることができますね。

 

もし、買おうとしている家の敷地内に3メートルも4メートルもある擁壁がある場合は要チェックです。

 

敷地内に積まれた擁壁が破損すると、所有者が修理する必要があり、かかる費用は家の修理の比ではないことがあります。

 

それこそ1000万円、下手をすると数千万円の出費になることも珍しくありません。

 

たとえば、この写真では擁壁の一部が膨らんでいます。

 

擁壁が膨らんで危険な状態にある

 

これは擁壁の内側から圧力がかかってブロックが押し出されている状態です。

 

上に載っているブロック塀も割れているのがわかると思います。

 

これはかなり危険な状態です。

 

このまま放置しておくと、地震や大雨で土が水を吸ったりしてさらなる圧力がかかったときに擁壁ごとが崩れてしまう可能性もあります。

 

もし擁壁が崩れて隣地へ被害が出てしまった場合、土地の持ち主が損害賠償をしなければなりません。

 

大規模な擁壁であれば、最終的な損害額は4000~5000万円くらいになることもあります。

 

仮に隣地への被害がなくても土地がずれている状態なので、上に建っている家に悪影響が出る可能性もあります。

 

家を買うときは、「より安定した生活をしたい」と考えてのことが多いと思います。

 

でも、土地そのものの問題の有無を見極めないと安定どころか大きなリスクを抱え込んでしまい、将来的に大変なことになることもあります。

 

そのようなことにならないよう、家を買う前は住宅診断(インスペクション)をおすすめしています

 

家だけでなく、その周辺の土地も調査しますので、危ない物件を事前に見極めることができます。

 

もし、家を買った後でも早い段階で調べておけば被害を最小限にすることができますので、ちょっとでも心配があればご相談ください。

 

 

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◆主な業務

 

・住宅診断サービス(インスペクション)・耐震診断(耐震基準適合証明書の発行)、耐震補強計画・フラット35中古住宅適合証明書の発行

 

・購入住宅の内覧会立会い・同行、新築工事の第三者による工程検査、施工不良・不具合調査など。

 

・既存住宅瑕疵保険(個人間売買)の発行・特殊建築物等(マンション他)の定期検査報告・造改築等工事証明書の発行

 

 

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(株)EQSPLAN(イクスプラン)一級建築士事務所
http://eqsplan.jp/
住所:〒814-0121 福岡市城南区
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2020/09/30

新築の住宅を建てたはずなのに大問題発生!!

皆様、こんにちは。

 

福岡の住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

9月も末になると福岡も涼しくてやっぱり彼岸花が咲くころとはよく言ったものですね。

 

先日、浮羽の文化遺産にも指定された棚田に行ってきたのですが、それはそれは見事な先っぷりで多くのカメラマンが撮影しに来ていてさながらイベント会場のようでした💦

 

さて、今回は「新築住宅を建てたはずなのに大問題発生!!」についてお伝えしたいと思います。

 

新築で家を建てたから10年や20年は大丈夫!と思っていたりしませんか?

 

しかし実際は新築で家を建てたにもかかわらず問題が発生することもあり得ます。

 

それも「ちょっと気になる」といった話ではなく、子どもが「もうこの部屋に入りたくない!」と言い出してしまうほど大きな問題です。

 

 

これは私のところに相談があった案件です。

 

夢の新築一戸建てを建てたのはいいけれど、家が傾いていたのです。

 

その傾きはなんと5/1000以上!

 

これは1メートルにつき5ミリ以上も家の床や壁が傾いているということです。

 

数字にすると小さそうですが、実際に家具を置いてみるとこんなに隙間ができます。

 

しかも皆さん、これが新築の時点での話です。

 

どう思われますか!!

 

壁が傾いているため三角の隙間が出来て閉まっている

 

これだけ傾いているとビー玉を床に置けば転がりますし、タンスも勝手に引き出しが滑り落ちます。

 

実際、相談者さんの家でもタンスの引き出しが勝手に滑り落ちてきていました。

 

本来、新築の家には傾きはほとんど0に近い状態でないといけません。

 

あったとしても、それは仕上げでの数値であり下地作りの段階での誤差です。

 

法律上の許容範囲も3/1000までであり、今回ご紹介した件は明らかな欠陥です。

 

もちろん相談者さんは何度も住宅メーカーに問い合わせているのですが、住宅メーカーは自分たちの非を認めなくて、問題を指摘した部屋の床の傾き調整くらいしかしてくれません。

 

もちろん、このような対策では問題は解決しません。

このメーカーは部屋を積み木のように積んで家を造るタイプの施工をしています。

 

このような工法で建てられた家では、1つの部屋が傾いているということは家全体が傾いています。

 

外壁の傾きと内部壁の傾きが一致しているので壁の構造そのものが傾いて施工されているj事が判ります

 

相談者さんの家も調べてみたら床だけでなく壁も傾いていました。

 

小さなお子さんがいたりしたら、危なくて住めないような状態です。

 

でも、施工したメーカーは非を認めず、まともな対応をしてくれない。どう思います?

 

一旦もめると長引くことが多く、自分の住まいに愛着も何もなくなってしまいつらい日々を過ごすことになります。

 

この件からもわかるとおり、有名なメーカーが建てた新築の家でも完全には信用しないほうがよいですね。

 

また、問題が発覚してもきちんと対応してくれない可能性も考慮しておく必要があります。

 

特に売上優先、利益至上主義の会社はこういった対応をする傾向が強いです。

 

この案件では依頼者さんが裁判などで提出する資料作成のために調査を行ったのですが、新築の物件であってもこのような瑕疵がある可能性は覚えておいていただきたいと思います。

 

こういったことを避けるためには、たとえ新築であっても第三者機関の検査を受けておくことが重要です。

 

検査を受けることで、もし建物に問題があった場合は早期に発見、対応ができます。

 

もし中古住宅を購入しようとしたときは、さらに注意が必要です。

 

今回ご紹介した事例のように目に見える瑕疵がなかったとしても、少し調べると予想外の問題が見つかることは少なくありません。

 

一見すると建物に問題はなさそうと思っても念のため検査をしておくことで、結果として何倍にもなって返ってくると思えば安いですね。

 

家を買った後から問題が見つかって金銭だけでなく生活や時間を犠牲にしてしまうより、先に検査をしておくことをおすすめします。

 

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◆主な業務

 

・住宅診断サービス(インスペクション)・耐震診断(耐震基準適合証明書の発行)、耐震補強計画・フラット35中古住宅適合証明書の発行

 

・購入住宅の内覧会立会い・同行、新築工事の第三者による工程検査、施工不良・不具合調査など。

 

・既存住宅瑕疵保険(個人間売買)の発行・特殊建築物等(マンション他)の定期検査報告・造改築等工事証明書の発行

 

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http://eqsplan.jp/

住所:〒814-0121 福岡市城南区

神松寺3-14-20-1013

TEL:092-862-8880

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2016/06/21

福岡県耐震診断アドバイザー講習会参加

 

今日は、耐震診断アドバイザーの講習に参加してきました。耐震診断を行う度に思う事は、どの物件も傾向こそあるとはいうもののどれ一つ同じものはないなぁ~!という事です。そして、机上の理屈通りにはいかない現場ならではの判断に迷うことも度々あります。

 

専門家といえども、常にスキルの向上を意識しておかないと、自信をもって判断できません。

 

私の場合、定期的な講習と年に一回の5回程度のシリーズでの勉強会に出席するようにしています。知識の確認もあるのですが、情報交換で日頃気になっていることなどの相談などが以外と大事だったりします。

 

今回の熊本地震では、複数回の地震で耐えられるには今の補強の考え方だけでよいのだろうかという疑問がわきます。いくつか考えるところがあるので、近いうちに紹介しますがただ、私の中ではコストパフォーマンスが前提です。

 

いくら良くても100万も200万も余分に掛かるようでは、出来る人は限られてくる。そのように汎用性がないのであればあまり意味がない。何事もバランスですね!

 

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2016/06/20

地盤調査は、建てる時の要!

 

今日は、建物被害の原因の一つである、地盤についてお話します。

 

建物自体をいくら強くしたからと言って安心というわけではありません。地盤が弱ければそれでも倒壊する可能性は高くなります。

 

また、建物の強度を上げることは良い事ですが、100年に一度と言われる大きな地震の為に、しかもそれ以上の強度をやたらと行う事は工事費用も高額になりますし、あまり現実的でないとの意見も多いようです。

 

地盤においては、地質調査を必ず行い、地盤保証を付けることをお勧めします。ちなみに、建物の保証(住宅瑕疵保険;10年)は義務付けられていますが、地盤の保証は任意となっています。

 

いくら、建物に問題なくても地盤が原因で傾いたりしますが、この時の補助は建物の保証の中には入っていません。

 

皆さん、気をつけましょうね。

 

もろい地盤20160620

 

 

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