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2018/11/08

これからの時代、営業力がUPする木造住宅の見方講座のご案内!!

皆様、いつも大変お世話になっております。

 

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

つい数日前まで、いい気候になったなと思っていたら、朝晩の冷え込みを感じるようになった今日この頃です。秋の深まりを感じますね。

 

皆様に於かれましては、益々ご清栄の事とお喜び申し上げます。ですが、一日の温度差も大きいようで、体調を崩さぬようお気をつけください。

 

さて、今回はこれからの時代、営業力がUPする木造住宅の見方講座!!と題しましてセミナーを企画しております。

 

主に不動産及び工務店の木造の中古住宅を扱われる方で、下記内容にご関心のある方を対象としています。(それ以外の方でも構いません。)

 

□ ザックリと建物の状態をわかりたい。

□ 中古物件に関する税控除について知りたい。

□ 重大なクレームや問題をなくしたい。

□ 施工不良や欠陥を未然に防ぎたい。

□ 自信をもって物件を勧めたい。

□ 顧客満足度を増やしたい。

 

複数のチェックがある方はお勧めです。

 

日時・会場等は、下記の通りです。

 

お申込みは、別添の案内書に記入の上ファックスかメールでご返信ください。

 

開催日時 12月7日(金)

時間  13:30受付

    14:00~15:30

会場  風の森・森のコミュニティルーム

福岡市博多区綱場町1-17福岡パーキングビル9階

(地下鉄呉服町駅から徒歩1分)

参加費  3,000

※予定人数27名になり次第、締め切らせて頂きます。

予約は、お振込みにて出席とさせて頂きます。)

 

参加人数に限りがございますのでお早めにお申し込みください。

 

皆様のお越しをお待ちしております。

 

以上です。よろしくお願いします。

不動産・建築業の方へセミナー20181108

 

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◆主な業務

・住宅診断サービス(インスペクション)・耐震診断(耐震基準適合証明書の発行)、耐震補強計画・フラット35中古住宅適合証明書の発行

・購入住宅の内覧会立会い・同行、新築工事の第三者による工程検査、施工不良・不具合調査など。

・既存住宅瑕疵保険(個人間売買)の発行・特殊建築物等(マンション他)の定期検査報告・造改築等工事証明書の発行

 

 

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(株)EQSPLAN(イクスプラン)一級建築士事務所
http://eqsplan.jp/
住所:〒814-0121 福岡市城南区
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2017/10/16

福岡・佐賀の断熱と結露の大革命!!

テーマを見られて「なんのこっちゃ」と思われる方が多いと思います。

少し、伝え方が難しくて・・・ただ、知ってもらう事が先決と思いまして。

福岡・佐賀って気候的にはどうなんでしょう。寒さでは北海道に比べると極端に寒いわけではなし、暑さでは沖縄に較べればそこまでない(最近の気候変動で多少異論もございましょうが。笑)

ただ言いたいのは、今まで我慢できないこともないかというところで、一般的には過ごされてある方が多く徹底した断熱の追及が普及していなかったのが現実だと思います。

しかし、空調設備が前提の現在の住まいで夏も冬も光熱費は掛かるようになっていますし、より快適な住まいを考えた場合、部屋ごとに温度が変わるのではなく全室一定で、わずかの期間ではありますが一番寒い底冷えのする時期や最近は長くなった真夏の一日中冷房効かせっぱなしの状態をやはり改善できればと常々思っておりました。

念ずれば叶う!?ではないですが、画期的なものが出来ているようですので少し紹介したいと思います。(実は、2年半ほど前に素材としての認識はあったのですが、施工レベルまでの確認が出来ないままでした。国の思惑が見え隠れしていました。)

まず、断熱!断熱!といっていますが要するに省エネ住宅のつくりにあります。

ここで紹介する材料は、断熱材ではなく遮熱材です。

聞いたことはあると思いますが、宇宙空間(NASA)で使われているいわゆる熱(暑さ・寒さ)から守る素材です。

これは、アルミで出来ているようで動かない空気をサンドイッチ状の一体化したものになります。

なんと、その効果は理論上、最上級断熱材(ネオマフォーム等)のなんと6.25倍の効果があるといわれています。(もちろん、適切な施工が条件となります。)

そしてこの厚みがなんと8mmという薄さです。

しかも、表面温度差が小さいため結露対策上も問題ないといわれています。(適切な施工が条件となります。)

今は、北海道や北陸地方で広がり始めいているようです。

近い将来、福岡・佐賀でも広がっていくのではないかと思います。

これから、新築を考えている方は是非検討されることをお勧めします。

施工の際は、実績が少ない段階ですので注意して行ってください。

それではまた。IMG_3785
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2017/09/22

施行不良の影響について

 皆さん、お元気ですか。

最近は、朝・夕だけでなく、日中もだいぶ過ごしやすくなりましたね。

 さて、今日は、最近一戸建てが完成した方のお問合せについて皆さんに御紹介したいと思います。

新築を今から考えている方やそのほかの方にもかなり参考になると思ういますので、少し文面は長いですが最後まで目を通して頂ければと思います。

 話は、家を建てる際に着工から完成までの間に、弊社へ第三者検査(工程検査)の依頼を頂き、いろいろ指摘をさせて頂いたのですが検査して報告書をあげるごとにショックを受けられたようでした(・_・;)。

完了後、依頼された方からもし、「そのまま見逃してた場合どうなったかを知りたい」との相談があり、皆さんにも参考になると思いましたので、ここで紹介したいと思います。

 ちなみに、施行会社は評判は上々の割とこだわりをもっている会社です。単価的には高めの設定です。また、取り組みについては手を抜こうとする姿勢は感じられません。

それでは、ご覧ください。(添付でPDFでも見れますのでご活用ください。)
施行不良による影響について

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施行不良による影響について

イクスプラン様お世話になっております。

これまで我が家を建てるにあたって工程検査を行って頂き、毎回貴重なご指摘をして頂きありがとうございます。

多数ご指摘頂きましたが、私としてはその中でも、以下の指摘項目についてこれらの不良箇所が見過ごされていた場合の建物への影響について

特に、下記①~⑤の及ぼす影響について、正確に知りたいと思っています。

この5点は重大な施行不良ではないかと感じております。

そこでお願いなのですが、下記①から⑤が指摘されずに、そのまま建築されていた場合、将来的にどのような影響があるか各項目ごとに詳しく教えて頂けないでしょうか?

また、下記①~⑤の他にも重大な施行不良がありましたら、それについても教えて頂けましたら幸いです。

以下、宜しくお願いします。
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●①土台を固定するナットが締まってなかったり、アンカーが土台天板より出ていたり、ボルトの頭が出ていない、ナットそのものがない箇所があった。
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(指摘箇所に関する解答)
>アンカーの固定は、基準法で適切に固定することが求められています。アンカーが土台天端より突出していると床の下地合板が土台と密着することが出来ず一部浮いた状態になり、仕上げにまで影響する場合があります。

>ボルトの頭がナットよりも出ていない場合、固定力が不充分の可能性があります。ナットそのものがない事は、そもそも強度の基準を満たしていないことになり、実害が出る場合があると思われます。

>いずれのケースも、現基準において不充分の為強度不足であったり、仕上の施工精度を低下させる要因となります。

>今回の事象は、指摘内容としては複数ありましたが、その箇所数は1か所程度ずつであり、全体に与える影響は少なかったものと考えます。これらの事象が至る所に見られる場合は、建物の強度や傾きなどの劣化に大きく影響してくる可能性が高くなります。
(耐震性能の考え方については、現在有力でありまた、基準法に基づいたものをベースにコメントをしております。)

●②土台の仕口で充分打ちこまれていなくて段差になっている箇所が比較的多く見られた。
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(指摘箇所に関する解答)
>打込み不足による段差は、その後の下地合板から仕上材に至るまでのすべてに影響し、不陸が起きる等の原因になります。これを直そうとしても、仕上った状態で直すのは困難となります。

>入居者にとっては、気づかない範囲かも知れませんが、長く生活する中での経年劣化と称する事象はこれらの総合的な影響に依るところも大きいと考えています。

●③柱脚を固定するビスが打たれていない箇所があった。
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(指摘箇所に関する解答)
>ビスの打ち忘れが全体のほんのごく一部であれば、当初の状態に影響は気づかない程度だと思われます。構造金物の配置や量については、余裕を持ったものであれば影響は少ないですが、必要な配置に適切に固定することが求められます。

●④水平強度を維持する重要な箇所の火打ち金物のナットが締め付けられていない箇所があった。
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●⑤強力な構造金物が必要な箇所のホールダウンのナットが締め付けられていなかった。
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(指摘箇所に関する解答)
>これらの項目は、たとえ1箇所でも重要な部分であり、建物の構造への影響は大きいと考えます。
(質問)
もしそのまま建築されていても、完成時の検査では異常はなく、長期間経過して特に地震などがあった場合に、家の変形や傾き、気密・断熱機能の低下やそれに引き続く居住環境の悪化などが引き起こされ、資産価値も低下する危険があったのではないでしょうか?

(指摘内容に関する解答)
>地震や台風・大雨などのない平穏な時では殆ど判りませんし、長い時間を経過しないと影響が出ないことも多いですから、工事途中の検査を行ってなければ建物に不具合が出た時に、何が原因なのか具体的には判らない場合が多いと思われます。

>総じて当該物件の施工内容は、指摘箇所の手直しを行い結果的には標準以上のものになっていると考えます。

>ただ、この標準というのは私が見てきた中での判断で言うならば、第三者検査機関を入れずに行っている場合、多くがそれ以下の評価と言えるでしょう。

>10年以上経過したもので、いろいろ不具合が出てくる原因は、もとからあった欠陥や施工不良である場合が多いと思われます。このことは、新築物件・工事工程検査・中古物件の診断等数多く携わってきた中での私の印象です。

>施工不良が原因で不具合や欠損が発生する事象は、何も数年後だとは限りません。場合によっては、数十年後に出る事もあります。これらを今までは、ざっくりまるっと「中古物件ですからねぇ~」で片づけてられてしまいます。当事者も特に知識や不具合の根拠や原因など判らない場合が多いので、「そんなもんかなぁ~」と妙に納得してしまう。

施工に問題のない住宅は、こまめに手入れしていけば三世代程度は充分もつものです。

その為には、基本的な施工内容がしっかりしたものであることが前提条件となります。

対策としては、今回のような新築時の第三者による工程検査が有効だと考えます。

子や孫に受け継ぐことが可能な物件であれば、定期的なメンテナンス費用は必要ですが、生活に必要な費用を大きく軽減でき、したい事・やりたいことへ回すことが出来て家族がより幸せになれると思います。

ただ、基本は居住者の建物に対する愛着とこまめなメンテナンスが必要なことが前提です。これからも家族がいつまでも幸せに包まれる住まいであり続けることを願っています。

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2017/02/18

断熱効果で一番のポイントはどこでしょうか

皆さんは、断熱と聞いてどんなことをイメージしますか。

グラスウールやロックウール、グラスファイバー、発砲ウレタン、スタイロフォーム、セルロースファイバーなど様々な断熱材がありますね。

例えるなら、冬服の素材はなんだろうかってところですよね。

ちょっと横道にそれますが、最近のヒートテック商品は本当に優れものですね。薄くて軽くてとても暖かい!!

ただ、これは素材だけの問題ではないですよね。手首や胸元、服のつなぎ目などさりげなくしっかりと暖かい空気が逃げにくい工夫をしてあります。

さらに言うと、どんなに優れた商品でも一か所でも穴が開いていたらその効果は台無しですよね。

穴の開いたマグカップなども同じことが言えそうですね。

同じことが、建物の施工でも言えます。

どのような素材でも、まず、隙間なく!!これが大事なポイントになります。

そしてエリア的に見落としがちなのが、浴室廻りです。

浴室の床は、断熱しづらいのか、あってもあまり効果のなさそうなものだったりします。

浴槽は断熱仕様になっていますが、洗い場はなってない場合が多いです。

これを対処する為に、その周囲だけ基礎断熱にするのですが、これも閉じた空間でなかったりで、中途半端な場合が多いです。

浴室は特に気温の変化が激しく、また光熱費用の面でもしっかり対処していきたいですね。

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2017/02/17

第三者への工程検査は本当にするかちがあるのか。

まだまだ、耳慣れないこの言葉。第三者による工程検査とは、家を建てるにあたって着工時点から全く利害のない第三者による専門家の工程ごとの検査を言います。

多くの一般的な依頼先は、工務店やハウスメーカーという事になります。これはいわゆる設計施工一体の依頼し仕方となります。

理想的には、設計を設計者に依頼しその設計図書にもとづいてどこの施工者が一番合っているのか選択し、設計者の監理のもとに施工会社が工事するのがよしとされています。

設計施工一体型のどこが問題かというと、図面通りに工事が行われているかをチェックするところが工事するところと一緒なので、都合の良い解釈のもとで工事が進める事が容易な環境下あるということになります。

要するに健全なチェック機能が働きづらく、会社の利益や工程の短縮などの都合が施工精度よりも優先される可能性が高いという事です。

実際に、当事務所が行った検査での指摘の結果、施工者の納得のもと基礎の完全やり替え件をはじめ、各種工程での重要な指摘による是正は数えきれません。

このような現場に立ち会っているものとして、是非工程検査をされる事を強く固勧めします。

設計と施工が分離されてあるときも、場合によっては依頼された方が良い事もあります。それは、やはり馴れ合いになっていたりの場合もあるからです。

依頼した場合の費用ですが、30~50万程度と決して安くはありませんが、他のプログ内容などを見て頂くと取り返しがつかないことやその価値がよくわかると思います。

皆さん、無駄はする必要ありませんが、必要なものは積極的に取り入れましょうね。

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2017/02/17

建物はどのくらいもつものなのですか。

今回、売買時の飼い主様からの住宅診断(インスペクション)を行った物件での事ですが、現所有者の方は土地の相場だけで売ろうとでしてありびっくりしました。

売主さんは、建物はもう20年過ぎいるので建物の価値はないだろうというのが理由のようでした。

確かに、不動産の評価は20年過ぎるとあまり評価はぜず土地だけの評価で売買するケースがあるのも事実です。

しかし、それは実際とはかなり異なります。

勿論、新築から20年間一切メンテナンスをしなかった場合、経年劣化が進行し不朽の上強度がなくなり、建物の価値がなくなる可能性は高くなります。

建物が使えない場合、そのままの状態で購入した場合、解体費用など高額な出費が掛かる事になり、かえって高い買い物をすることになってしまいますね。

ですが、築20年、30年経過している建物でも、こまめなメンテナンスを欠かさず、雨洩れや外壁の傷みなどの補修を欠かさない場合は、構造材は守られることになり、
ざっくり言えば、3世代に渡り住み続ける事は充分に可能であると考えられます。

この見極めを可能にするのが、専門家による住宅診断(インスペクション)です。

ひいては、地球温暖化の防止など環境問題に貢献する事にもなりますね。

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