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2020/10/15

土地そのものに問題がある場合がある!

皆様、こんにちは。

 

福岡の住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

あなたは家を買おうと思った時に何を見ますか?

 

立地や周辺の環境、駅からの距離や市街地へのアクセスなど確認するところはいろいろありますよね。

 

中古住宅であれば、家そのものも確認の対象になります。

 

でも、家を買うときはこれ以外のところも見ておいてほしいと思います。

 

それは今回お伝えする「土地の問題」です。

 

住宅診断(ホームインスペクション)をしていると、ドアの閉まりが悪いとか、隙間ができているということがあります。

 

たいていの場合、梁が外れかけていたり、木材を留めるナットが緩んでいたりするのですが、それ以外にももっと根本的な問題が潜んでいることもあります。

 

それは土地そのものに問題があるケースです。

 

土地に問題がある、といってもイメージしにくいと思いますのでもう少し具体的にお伝えすると、土地が動いてしまったことによる問題です。

 

土地が動くといっても地球規模もののではなく局地的なものです。

 

たとえば、家が建っている土地のすぐそばに急な崖や池(水路・だんぼ)があるときは要注意です。

 

すぐには問題がなくても、崖や池の方向に地面が傾いていってしまうことがあります。

 

崖など地面に高低差があるところは地層も傾いているので、家を建てるときに盛り土をして土地を平らにします。

 

盛り土は一見硬そうに見えても、もとからある地盤と比べるとやっぱり弱いので、長い時間をかけて少しずつ傾いてしまうことがあります。

 

土地そのものが傾いてしまうと、当然上に建っている家も傾いたり、歪んだりしてしまいます。

 

しかも、足元からがたついている状態なので補修にかかる費用も非常に高く、場合によっては建て替えになってしまうこともあるんです。

 

また、家そのものよりも注意してほしいものがあります。

 

それが「擁壁(ようへき)」です。

 

擁壁とは石やコンクリートを使った壁です。お城の石垣をイメージしてもらえればいいと思います。石垣ほど大規模でなくても、丘の上に建っている住宅地では大抵見つけることができますね。

 

もし、買おうとしている家の敷地内に3メートルも4メートルもある擁壁がある場合は要チェックです。

 

敷地内に積まれた擁壁が破損すると、所有者が修理する必要があり、かかる費用は家の修理の比ではないことがあります。

 

それこそ1000万円、下手をすると数千万円の出費になることも珍しくありません。

 

たとえば、この写真では擁壁の一部が膨らんでいます。

 

擁壁が膨らんで危険な状態にある

 

これは擁壁の内側から圧力がかかってブロックが押し出されている状態です。

 

上に載っているブロック塀も割れているのがわかると思います。

 

これはかなり危険な状態です。

 

このまま放置しておくと、地震や大雨で土が水を吸ったりしてさらなる圧力がかかったときに擁壁ごとが崩れてしまう可能性もあります。

 

もし擁壁が崩れて隣地へ被害が出てしまった場合、土地の持ち主が損害賠償をしなければなりません。

 

大規模な擁壁であれば、最終的な損害額は4000~5000万円くらいになることもあります。

 

仮に隣地への被害がなくても土地がずれている状態なので、上に建っている家に悪影響が出る可能性もあります。

 

家を買うときは、「より安定した生活をしたい」と考えてのことが多いと思います。

 

でも、土地そのものの問題の有無を見極めないと安定どころか大きなリスクを抱え込んでしまい、将来的に大変なことになることもあります。

 

そのようなことにならないよう、家を買う前は住宅診断(インスペクション)をおすすめしています

 

家だけでなく、その周辺の土地も調査しますので、危ない物件を事前に見極めることができます。

 

もし、家を買った後でも早い段階で調べておけば被害を最小限にすることができますので、ちょっとでも心配があればご相談ください。

 

 

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◆主な業務

 

・住宅診断サービス(インスペクション)・耐震診断(耐震基準適合証明書の発行)、耐震補強計画・フラット35中古住宅適合証明書の発行

 

・購入住宅の内覧会立会い・同行、新築工事の第三者による工程検査、施工不良・不具合調査など。

 

・既存住宅瑕疵保険(個人間売買)の発行・特殊建築物等(マンション他)の定期検査報告・造改築等工事証明書の発行

 

 

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
(株)EQSPLAN(イクスプラン)一級建築士事務所
http://eqsplan.jp/
住所:〒814-0121 福岡市城南区
神松寺3-14-20-1013
TEL:092-862-8880
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2020/10/01

住宅を買った後のメンテナンスはとても大事ですよ!

皆様、こんにちは。

 

福岡の住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

あれほど暑かった夏もすぎ、ずいぶん過ごしやすくなってきましたね。

 

せっかくなので、先日はうきは市にいって山のなかでサイクリングをしてきました。

 

この季節の山はいいですね。

 

さて、今回は「住宅を買った後のメンテナンス」についてお伝えします。

 

住宅、特に一軒家というものは1回買って終わりというわけではなく、定期的にメンテナンスをしていく必要があります。

 

家のメンテナンスは日常の生活空間だけでなく、普段は目にしない部分である屋根裏や床下をしっかりチェックしておく必要があります。

 

では、屋根裏や床下のどんなところを見ておくべきかというと、まずは家の大梁や柱といった構造物ですね。

 

家というのはすべてが1つの素材でできているわけではなく、いろいろな構造材を継いで作っています。

 

屋根裏は、夏は想像以上に暑く乾燥しているので、木材の水分が蒸発し少しずつ痩せていきます。

 

木材が痩せると、ナットが緩んだり継ぎ目がひらいてしまったりします。

 

接続部分が離れかかっている

 

また、福岡は2回ほど地震を受けているので、その際に構造物の継ぎ目が暴れて、外れたり、ゆるんでしまったりすることもありますね。

 

場合によっては写真のように梁が割れることもあったりします。

 

屋根裏の構造材の接続部分が地震などの影響で暴れて外れそうになっている大梁が割れている

 

構造材自体は大丈夫でも、それを留めているナットが緩んだりすることもあります。

 

屋根裏ナットの緩み構造用金物ナットが緩んで外れている

 

こちらの写真もナットを外したのではなく、地震などの影響で緩んで外れてしまったものです。

 

構造材の継ぎ目が弱くなると、次に地震がきたときに、想定以上に揺れるので被害が大きくなる可能性が高くなります。

 

他にも屋根の破損や塗装の劣化などが原因で屋根裏が水浸しになっていたりすることもありますね。

 

室内にまで浸水してくればすぐに気がつくのですが、そこまで水が入ってこないために気がつかないことも意外と多いんです。

 

雨漏れの跡

 

この雨漏りは住宅にとっては大敵で、濡れた建材は腐ったり、シロアリの巣になったりして強度が極端に落ちてしまいます。

 

木造住宅はきちんとメンテナンスすれば何十年ももつのですが、雨漏りして濡れてしまうと寿命が一気に縮まります。

 

実際、住宅保険のトラブルの95%くらいは雨漏り関連の被害なんです。

 

屋根や外壁に使われる塗料などの建材の耐用年数はだいたい10年くらいです。

 

10年に一度、あるいはもう少し短い間隔で住宅の状況を調査(インスペクション)しておくと、家の問題を早いうちに発見できます。

 

住宅の修理は問題が小さいうちなら比較的安く済みますが、問題が大きくなると数百万円、一千万円を超えることも珍しくありません。

 

住宅診断で問題を早いうちに見つけることは、結果的に修理費用を大きく節約できることにつながります。

 

今住んでいる家の調査はもちろん、これから家を買うという方は買う前に住宅調査(インスペクション)を実施しておくと、その家に問題があるかどうかを事前に見つけられるのでおすすめしています。

 

 

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◆主な業務

 

・住宅診断サービス(インスペクション)・耐震診断(耐震基準適合証明書の発行)、耐震補強計画・フラット35中古住宅適合証明書の発行

 

・購入住宅の内覧会立会い・同行、新築工事の第三者による工程検査、施工不良・不具合調査など。

 

・既存住宅瑕疵保険(個人間売買)の発行・特殊建築物等(マンション他)の定期検査報告・造改築等工事証明書の発行

 

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2020/09/23

住宅を買うときに確認するべきポイント

皆様、こんにちは。
福岡の住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

今回は「住宅を買うときに確認するべきポイント」についてお伝えします。

 

住宅、特に一軒家を買うときに確認しておかないといけない点はたくさんあるのですが、その中でも特に注意していただきたいのが「家の基礎」です。

 

基礎とは名前の通り、家の土台となっている部分ですね。
この部分がしっかりしていないと、その上にどれだけよい建物を建てても、ちょっとした地震などの災害で大変なことになってしまいます。

 

そして、やっかいなことに基礎の欠陥・問題というものはパッと見てもわからないことが多いです。
どんなにいい家だなと思っていても、調べてみたら基礎がガタガタだったということはあり得る話です。
もし、家の購入を検討しているのであれば、絶対に買う前に確認しておいていただきたいポイントです。

 

基礎に欠陥がある家を知らずに買ってしまうと、あとになって大きな出費になったり、場合によっては建て替えが必要になることもあります。
しかも一部の業者は基礎の欠陥を知りつつ、そのまま販売していたりすることがあります。
基礎の補修は何百万円もかかるので、そのまま放置して相場よりも安く売っているんです。

 

たとえば、こちらの写真では基礎が真っ二つに割れています。

基礎が外側からはあまり目立たないが床下に潜てみるとかなり割れている

 

しかもこのケースでは鉄筋が入っていないので、一度割れたらどんどん広がっていきます。
基礎の割れがあると家も傾いてきますし、損傷が1か所だけではないこともあります。

 

実際のところ、なんだか家が傾いてるなと思って調査したら基礎が割れていたということは少なくありません。
基礎の損傷が少ないうちは注入材と呼ばれるひび割れをつなげる薬剤で処置することができますが、損傷がひどくなってくると、最悪の場合、家の建て替えが必要になります。

 

また、ひび割れが小さくても、放っておくとひび割れから水分がしみ込んで、基礎のなかの鉄筋を錆びさせてしまうこともあります。

基礎が完全に割れ開いてしまっている

 

鉄はさびると膨張して、最終的には基礎を内側から壊してしまうので、小さなひび割れであっても早いうちに対処することが重要ですね。

 

他にも束石(つかいし:木造住宅を支える石)が適当な処置のまま放置されている例もあったりします。

床下の束が浮いてしまっている

床下束が応急処置のままになっている

 

こういった家の根本にかかわる問題は外から見ただけではなかなか判断がつきません


外壁や内装がきれいでも基礎に問題があることは少なくないのです。
せっかく住宅を買うのであれば、家の基礎など目に見えない部分もしっかりしたよい家を選んでほしいですね。

 

もし、家の購入を考えているのであれば、住宅診断(ホームインスペクション)をして、問題がないことを事前に確認してから契約することをおすすめします。
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◆主な業務

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2018/11/08

これからの時代、営業力がUPする木造住宅の見方講座のご案内!!

皆様、いつも大変お世話になっております。

 

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

つい数日前まで、いい気候になったなと思っていたら、朝晩の冷え込みを感じるようになった今日この頃です。秋の深まりを感じますね。

 

皆様に於かれましては、益々ご清栄の事とお喜び申し上げます。ですが、一日の温度差も大きいようで、体調を崩さぬようお気をつけください。

 

さて、今回はこれからの時代、営業力がUPする木造住宅の見方講座!!と題しましてセミナーを企画しております。

 

主に不動産及び工務店の木造の中古住宅を扱われる方で、下記内容にご関心のある方を対象としています。(それ以外の方でも構いません。)

 

□ ザックリと建物の状態をわかりたい。

□ 中古物件に関する税控除について知りたい。

□ 重大なクレームや問題をなくしたい。

□ 施工不良や欠陥を未然に防ぎたい。

□ 自信をもって物件を勧めたい。

□ 顧客満足度を増やしたい。

 

複数のチェックがある方はお勧めです。

 

日時・会場等は、下記の通りです。

 

お申込みは、別添の案内書に記入の上ファックスかメールでご返信ください。

 

開催日時 12月7日(金)

時間  13:30受付

    14:00~15:30

会場  風の森・森のコミュニティルーム

福岡市博多区綱場町1-17福岡パーキングビル9階

(地下鉄呉服町駅から徒歩1分)

参加費  3,000

※予定人数27名になり次第、締め切らせて頂きます。

予約は、お振込みにて出席とさせて頂きます。)

 

参加人数に限りがございますのでお早めにお申し込みください。

 

皆様のお越しをお待ちしております。

 

以上です。よろしくお願いします。

 

セミナーのご案内20181110

 

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2017/02/17

建物はどのくらいもつものなのですか。

今回、売買時の飼い主様からの住宅診断(インスペクション)を行った物件での事ですが、現所有者の方は土地の相場だけで売ろうとでしてありびっくりしました。

売主さんは、建物はもう20年過ぎいるので建物の価値はないだろうというのが理由のようでした。

確かに、不動産の評価は20年過ぎるとあまり評価はぜず土地だけの評価で売買するケースがあるのも事実です。

しかし、それは実際とはかなり異なります。

勿論、新築から20年間一切メンテナンスをしなかった場合、経年劣化が進行し不朽の上強度がなくなり、建物の価値がなくなる可能性は高くなります。

建物が使えない場合、そのままの状態で購入した場合、解体費用など高額な出費が掛かる事になり、かえって高い買い物をすることになってしまいますね。

ですが、築20年、30年経過している建物でも、こまめなメンテナンスを欠かさず、雨洩れや外壁の傷みなどの補修を欠かさない場合は、構造材は守られることになり、
ざっくり言えば、3世代に渡り住み続ける事は充分に可能であると考えられます。

この見極めを可能にするのが、専門家による住宅診断(インスペクション)です。

ひいては、地球温暖化の防止など環境問題に貢献する事にもなりますね。

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2016/12/03

新築の内覧会で残念に思う事は。

建物が完了して今度引渡し前の内覧会があるので専門家の目で見て欲しいとの依頼(内覧会立会い・同行)があります。

調査していくと、様々な指摘箇所があって内容としては、すぐ直せるものと多少費用と時間はかかるが治せるものと、そもそも工事過程の施工内容に問題があり今更出来ないというものがあります。

前者の二つは、専門家に診てもらってよかった!で、終わるのですが、後者の場合は後悔が残るものとなります。

こちらとしても、せっかく購入し新しい生活を楽しみにしている家族を前にして、がっかりするような指摘については言いづらいのですが、事実を客観的に診断しお伝えするのが私たちの責務ですので、徹底しております。

ただ、標準的な施工レベルと理想的なものとの精度的なものや部品のグレードによる耐久性や機能性、品質についてはコメントについていろいろと迷うところですね。

いづれにしても、完成したものについては、調査範囲についても補修内容についても限界があります。

是非、大規模なリノベーション、改修、新築の場合は、工程検査をお勧めします。

検査費用には、数十万円の決して安くない費用が掛かりますが、精度・強度・耐久性において同じ費用と手間を掛けたにも関わらず、格段の差が生じます。

損失としては、数百万円と考えてよいと思います。

現代は、そういう時代だと言ってよいでしょう。

このブログを読んで下さった方で、これから住まいを考えられている方は、是非この点を御検討されることをお勧めします。

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福岡市の(株)EQSPLAN(イクスプラン)一級建築士事務所のブログでは、ご提供するサービス内容の詳しいご案内や実際にご相談いただいた事例をはじめ、日々の活動内容をご紹介しております。ホームインスペクションという言葉を初めて聞く方にも、当事務所のサービスがご理解いただけるブログですのでぜひご覧ください。
住宅診断は既に建設された一戸建て住宅をはじめ、建設途中の注文住宅にも対応しています。基礎工事に手抜きやミスがないか、既に工事が進んでいる部分についても早めのチェックにより軌道修正を行えるので、安心して暮らせるマイホームが手に入ります。
もちろん、福岡で建設されている住宅の多くは信頼が持てる住宅ですが、専門家による確認を受けることで、真の安心を手に入れ快適にお住いいただけます。

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