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福岡・佐賀で高い実績を持つ住宅診断でお馴染みのＥＱＳＰＬＡＮ一級建築士事務所です。

今回は、中古住宅の今後の活用動向について少し見てみたいと思います。

新築着工戸数が世界的に見ても多いこの日本で、「こんなに造っていったい誰が住むんだろう」なんて思ったことないですか。

住宅の造り過ぎについては、20年ほど前から既ににいわれていた気がしますし、感じていました。

2年前に住宅の不動産売買において建築の専門家である住宅診断士による住宅診断の義務化が法律に盛り込まれました。

これは、いったい何を意味するのでしょうか。

戦後日本は焼け野原になりましたので、当然、国も新築の着工個数を増やす政策に出たのですが、つい最近（十数年前）まで実態としては造り続け、今では１０戸に１戸は空家という状況あります。

国はようやくこのことに気づき中古住宅の活用へと舵をきったというわけです。（なにかゆったりしているというか、平和ボケで緊張感がないというか、大企業等々の都合やしがらみがあるのか判りませんが、、、おそい。）

国民の景気はといえば、国こそ良くなったと言っては降りますが一人ひとりの実感はあまり感じられないというのが実状　です。

こうした中、賢く生活していく必要性を感じ必要なものと必要でないものとの選別をするようになった（景気が悪い中でいろいろと考え吟味するようになった）結果、何が何でも新築だ！などという神話は消えつつあります。

ここでポイントとなってくるのが自分にとって価値のある住宅かということです。

この見極めに、弊社が専門的に取り組んでいる住宅診断が重要な判断材料となってくるわけです。

この診断は、しないならしないでもよいことになっています。費用が掛かることですからね。

ぎりぎりの予算で購入を考えている方などは、「そんな余裕あるかい～」という悲鳴にも似た声が聞こえてきそうです。

ですが、この身銭を切ることで数千万の大金を払って購入してよかったのか悪かったのか、買った後にリフォームをしたいけど全部する予算がない、どれを優先的にするのがベターなのかまど、いろいろと考えなければいけません。

この大事な判断する情報として、大事な参考資料になると信じています。

ひとつの重要な検討材料としての選択肢として考えてみましょう。

皆さんが、出来るだけ無駄をせず、価値あるお買い物が出来るよう願っています。

それではまた。

テーマを見られて「なんのこっちゃ」と思われる方が多いと思います。

少し、伝え方が難しくて・・・ただ、知ってもらう事が先決と思いまして。

福岡・佐賀って気候的にはどうなんでしょう。寒さでは北海道に比べると極端に寒いわけではなし、暑さでは沖縄に較べればそこまでない（最近の気候変動で多少異論もございましょうが。笑）

ただ言いたいのは、今まで我慢できないこともないかというところで、一般的には過ごされてある方が多く徹底した断熱の追及が普及していなかったのが現実だと思います。

しかし、空調設備が前提の現在の住まいで夏も冬も光熱費は掛かるようになっていますし、より快適な住まいを考えた場合、部屋ごとに温度が変わるのではなく全室一定で、わずかの期間ではありますが一番寒い底冷えのする時期や最近は長くなった真夏の一日中冷房効かせっぱなしの状態をやはり改善できればと常々思っておりました。

念ずれば叶う！？ではないですが、画期的なものが出来ているようですので少し紹介したいと思います。（実は、２年半ほど前に素材としての認識はあったのですが、施工レベルまでの確認が出来ないままでした。国の思惑が見え隠れしていました。）

まず、断熱！断熱！といっていますが要するに省エネ住宅のつくりにあります。

ここで紹介する材料は、断熱材ではなく遮熱材です。

聞いたことはあると思いますが、宇宙空間（ＮＡＳＡ）で使われているいわゆる熱（暑さ・寒さ）から守る素材です。

これは、アルミで出来ているようで動かない空気をサンドイッチ状の一体化したものになります。

なんと、その効果は理論上、最上級断熱材（ネオマフォーム等）のなんと６．２５倍の効果があるといわれています。（もちろん、適切な施工が条件となります。）

そしてこの厚みがなんと８ｍｍという薄さです。

しかも、表面温度差が小さいため結露対策上も問題ないといわれています。（適切な施工が条件となります。）

今は、北海道や北陸地方で広がり始めいているようです。

近い将来、福岡・佐賀でも広がっていくのではないかと思います。

これから、新築を考えている方は是非検討されることをお勧めします。

施工の際は、実績が少ない段階ですので注意して行ってください。

それではまた。

最近、県からの依頼などで築年数が３０年程度経過した住宅を調査することが増えてきたのですが、その中で感じる事は一見綺麗見える建物でも詳細な調査をすると意外と大がかりな修繕をする必要に迫られている場合が多い物件が多い事です。

例えば、瓦屋根は耐久性があり半永久と言われたりしますが、問題はその下に敷いてある防水シートの耐久性がそれほど高くなく、３０年前は紙質のもので時が経ちパリパリのバリバリとなっている場合が多く、風が強い日などはそのバリバリになった残片が飛び散ると思われます。よって、瓦が少しでもずれている箇所は雨洩れの症状が出ますし、雨風の場合は全体的に中に入ってきます。野地板が、合板などですとすぐにへたって劣化・不朽が早くなります。

それじゃぁ～ということで瓦を一旦剥いでシートを張り替える場合、瓦は一旦動かすと実際もろくなっているものもあり、棟瓦及び壁との取合い部分は壊しますので再度利用できそうなのは半分以下程度になります。

また、この時期の建物の強度計算は現在よりもあまくまた、徹底されてない場合があり耐震強度が不足していることも含め、この際瓦より軽いコロニアル等に葺き替えると工事費用も安くなるし建物全体の強度も２割ほど強くなります。

ただ、この場合壁との取合いで外壁も塗り替えないと補修部分が目立って体裁が悪い、なら塗替えよう！

こんな感じでどんどんやる事が増えてきます。

建物は、見た目だけでは判りません。是非、一度はお近くの専門家にご相談され、現状を知り来るべき時の為の備えをお勧めします。

皆さんは、リフォーム工事や耐震補強工事の際に銀行から借入を行った際に、減税措置があるのを御存知ですか。

確定申告の際に、対象となる工事の申告を増改築等工事証明書を含む必要書類を添えて税務署に提出すると借入金額に応じた控除がございます。

中古住宅を購入する際の借入の際と同じですね。

ざっくり言って、借入が２，０００万円なら２００万円程度。、、、大きいですね。

必用書類は、土地・建物の謄本、施工前・施工後の図面、工事請負契約書、見積明細書、工事領収書、見取図、補助金の額などです。

依頼の際には事前に準備して、当事務所または所定の機関に御相談下さい。

中古住宅購入の場合は、一戸建てが築２０年を超えているもの、マンションなど鉄筋コンクリート造の場合は、２５年を超えている場合に必要となります。

皆さん、取りこぼしのなきよう気をつけましょうね。

建物が完了して今度引渡し前の内覧会があるので専門家の目で見て欲しいとの依頼（内覧会立会い・同行）があります。

調査していくと、様々な指摘箇所があって内容としては、すぐ直せるものと多少費用と時間はかかるが直せるものと、そもそも工事過程の施工内容に問題があり今更出来ないというものがあります。

前者の二つは、専門家に診てもらってよかった！で、終わるのですが、後者の場合は後悔が残るものとなります。

こちらとしても、せっかく購入し新しい生活を楽しみにしている家族を前にして、がっかりするような指摘については言いづらいのですが、事実を客観的に診断しお伝えするのが私たちの責務ですので、徹底しております。

ただ、標準的な施工レベルと理想的なものとの精度的なものや部品のグレードによる耐久性や機能性、品質についてはコメントについていろいろと迷うところですね。

いづれにしても、完成したものについては、調査範囲についても補修内容についても限界があります。

是非、大規模なリノベーション、改修、新築の場合は、工程検査をお勧めします。

検査費用には、数十万円の決して安くない費用が掛かりますが、精度・強度・耐久性において同じ費用と手間を掛けたにも関わらず、格段の差が生じます。

損失としては、数百万円と考えてよいと思います。

現代は、そういう時代だと言ってよいでしょう。

このブログを読んで下さった方で、これから住まいを考えられている方は、是非この点を御検討されることをお勧めします。

今、時代的に中古物件を資産活用しようと国を挙げて補助事業をテコに後押しを進めています。

業者もこの気運に乗っかり、建物の評価がほぼなくなった物件を購入し見た目は新築同様の今風のデザインに外観・内観共に全面改修をし販売しています。

仕上がってしまうと素人では、欠陥や問題がある場合の見分けがつかない場合が多いと思われます。契約して住んでみて、１～２年してなんかおかしいと思って依頼が来て調査したら、問題の多い住宅だったという場面に遭遇することが増えてきました。

施工業者においては、故意なのか知識が無くて工事したのかわかりませんが、夢のマイホームを大金を出して購入した家族は溜まったもんじゃないですよね。

場合によっては、欠陥住宅の不具合に悩まされながら長いローン返済生活を余儀なくされるケースも増えてくると思います。

物件の売買をする仲介会社も事によっては、知らなかったでは済まない場合も出てくると思いますし、気をつけたいものですね。

特に最近目立つのは、築３０年～４０年以上経った住宅のリノベーションです。

特に何が問題かというと、床下の地面が接道面より低い事です。

建物自体の劣化については悪い箇所を改修したり強度に問題があれば、後からでも補修可能ではありますが、長年時代を経過する中で前面道路の嵩上げが進み、接道する敷地は雨水が溜まってくるのでより高く地面を持っていきます。

この時、建物を建て替えない限り、床下の高さはそのままです。

１９８０年以前くらいの建物は、敷地内の排水設備を備えてないケース（自然浸透）が多いようです。

そうするとどうなるかというと、雨水は浸透するよりあふれる分は、低いところに流れるわけで当時の床下はまず土のままです。

よって、常に湿った状態となり劣化・腐朽が進みシロアリの温床となりやすい環境が整います。

換気は、ブロック1枚の大きさの換気口が、４ｍ１箇所ある程度でこれも高さの関係で埋まっている場合もありその物件は殆ど換気が出来ていないことになります。

また、基礎についてですが鉄筋探査測定検査で反応があるので鉄筋コンクリーとかと思いきや、床下に入って内側から見るとみると、現在の法律では認められていないブロック基礎であることも少なくはありません。

この辺りを含めた改善は、住んでからとかでは簡単に出来るものではありません。

事前の出来る限りの現状調査と情報開示が必要ですね。