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2020/10/15

土地そのものに問題がある場合がある!

皆様、こんにちは。

 

福岡の住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

あなたは家を買おうと思った時に何を見ますか?

 

立地や周辺の環境、駅からの距離や市街地へのアクセスなど確認するところはいろいろありますよね。

 

中古住宅であれば、家そのものも確認の対象になります。

 

でも、家を買うときはこれ以外のところも見ておいてほしいと思います。

 

それは今回お伝えする「土地の問題」です。

 

住宅診断(ホームインスペクション)をしていると、ドアの閉まりが悪いとか、隙間ができているということがあります。

 

たいていの場合、梁が外れかけていたり、木材を留めるナットが緩んでいたりするのですが、それ以外にももっと根本的な問題が潜んでいることもあります。

 

それは土地そのものに問題があるケースです。

 

土地に問題がある、といってもイメージしにくいと思いますのでもう少し具体的にお伝えすると、土地が動いてしまったことによる問題です。

 

土地が動くといっても地球規模もののではなく局地的なものです。

 

たとえば、家が建っている土地のすぐそばに急な崖や池(水路・だんぼ)があるときは要注意です。

 

すぐには問題がなくても、崖や池の方向に地面が傾いていってしまうことがあります。

 

崖など地面に高低差があるところは地層も傾いているので、家を建てるときに盛り土をして土地を平らにします。

 

盛り土は一見硬そうに見えても、もとからある地盤と比べるとやっぱり弱いので、長い時間をかけて少しずつ傾いてしまうことがあります。

 

土地そのものが傾いてしまうと、当然上に建っている家も傾いたり、歪んだりしてしまいます。

 

しかも、足元からがたついている状態なので補修にかかる費用も非常に高く、場合によっては建て替えになってしまうこともあるんです。

 

また、家そのものよりも注意してほしいものがあります。

 

それが「擁壁(ようへき)」です。

 

擁壁とは石やコンクリートを使った壁です。お城の石垣をイメージしてもらえればいいと思います。石垣ほど大規模でなくても、丘の上に建っている住宅地では大抵見つけることができますね。

 

もし、買おうとしている家の敷地内に3メートルも4メートルもある擁壁がある場合は要チェックです。

 

敷地内に積まれた擁壁が破損すると、所有者が修理する必要があり、かかる費用は家の修理の比ではないことがあります。

 

それこそ1000万円、下手をすると数千万円の出費になることも珍しくありません。

 

たとえば、この写真では擁壁の一部が膨らんでいます。

 

擁壁が膨らんで危険な状態にある

 

これは擁壁の内側から圧力がかかってブロックが押し出されている状態です。

 

上に載っているブロック塀も割れているのがわかると思います。

 

これはかなり危険な状態です。

 

このまま放置しておくと、地震や大雨で土が水を吸ったりしてさらなる圧力がかかったときに擁壁ごとが崩れてしまう可能性もあります。

 

もし擁壁が崩れて隣地へ被害が出てしまった場合、土地の持ち主が損害賠償をしなければなりません。

 

大規模な擁壁であれば、最終的な損害額は4000~5000万円くらいになることもあります。

 

仮に隣地への被害がなくても土地がずれている状態なので、上に建っている家に悪影響が出る可能性もあります。

 

家を買うときは、「より安定した生活をしたい」と考えてのことが多いと思います。

 

でも、土地そのものの問題の有無を見極めないと安定どころか大きなリスクを抱え込んでしまい、将来的に大変なことになることもあります。

 

そのようなことにならないよう、家を買う前は住宅診断(インスペクション)をおすすめしています

 

家だけでなく、その周辺の土地も調査しますので、危ない物件を事前に見極めることができます。

 

もし、家を買った後でも早い段階で調べておけば被害を最小限にすることができますので、ちょっとでも心配があればご相談ください。

 

 

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◆主な業務

 

・住宅診断サービス(インスペクション)・耐震診断(耐震基準適合証明書の発行)、耐震補強計画・フラット35中古住宅適合証明書の発行

 

・購入住宅の内覧会立会い・同行、新築工事の第三者による工程検査、施工不良・不具合調査など。

 

・既存住宅瑕疵保険(個人間売買)の発行・特殊建築物等(マンション他)の定期検査報告・造改築等工事証明書の発行

 

 

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(株)EQSPLAN(イクスプラン)一級建築士事務所
http://eqsplan.jp/
住所:〒814-0121 福岡市城南区
神松寺3-14-20-1013
TEL:092-862-8880
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2020/09/23

住宅を買うときに確認するべきポイント

皆様、こんにちは。
福岡の住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

今回は「住宅を買うときに確認するべきポイント」についてお伝えします。

 

住宅、特に一軒家を買うときに確認しておかないといけない点はたくさんあるのですが、その中でも特に注意していただきたいのが「家の基礎」です。

 

基礎とは名前の通り、家の土台となっている部分ですね。
この部分がしっかりしていないと、その上にどれだけよい建物を建てても、ちょっとした地震などの災害で大変なことになってしまいます。

 

そして、やっかいなことに基礎の欠陥・問題というものはパッと見てもわからないことが多いです。
どんなにいい家だなと思っていても、調べてみたら基礎がガタガタだったということはあり得る話です。
もし、家の購入を検討しているのであれば、絶対に買う前に確認しておいていただきたいポイントです。

 

基礎に欠陥がある家を知らずに買ってしまうと、あとになって大きな出費になったり、場合によっては建て替えが必要になることもあります。
しかも一部の業者は基礎の欠陥を知りつつ、そのまま販売していたりすることがあります。
基礎の補修は何百万円もかかるので、そのまま放置して相場よりも安く売っているんです。

 

たとえば、こちらの写真では基礎が真っ二つに割れています。

基礎が外側からはあまり目立たないが床下に潜てみるとかなり割れている

 

しかもこのケースでは鉄筋が入っていないので、一度割れたらどんどん広がっていきます。
基礎の割れがあると家も傾いてきますし、損傷が1か所だけではないこともあります。

 

実際のところ、なんだか家が傾いてるなと思って調査したら基礎が割れていたということは少なくありません。
基礎の損傷が少ないうちは注入材と呼ばれるひび割れをつなげる薬剤で処置することができますが、損傷がひどくなってくると、最悪の場合、家の建て替えが必要になります。

 

また、ひび割れが小さくても、放っておくとひび割れから水分がしみ込んで、基礎のなかの鉄筋を錆びさせてしまうこともあります。

基礎が完全に割れ開いてしまっている

 

鉄はさびると膨張して、最終的には基礎を内側から壊してしまうので、小さなひび割れであっても早いうちに対処することが重要ですね。

 

他にも束石(つかいし:木造住宅を支える石)が適当な処置のまま放置されている例もあったりします。

床下の束が浮いてしまっている

床下束が応急処置のままになっている

 

こういった家の根本にかかわる問題は外から見ただけではなかなか判断がつきません


外壁や内装がきれいでも基礎に問題があることは少なくないのです。
せっかく住宅を買うのであれば、家の基礎など目に見えない部分もしっかりしたよい家を選んでほしいですね。

 

もし、家の購入を考えているのであれば、住宅診断(ホームインスペクション)をして、問題がないことを事前に確認してから契約することをおすすめします。
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◆主な業務

・住宅診断サービス(インスペクション)・耐震診断(耐震基準適合証明書の発行)、耐震補強計画・フラット35中古住宅適合証明書の発行

・購入住宅の内覧会立会い・同行、新築工事の第三者による工程検査、施工不良・不具合調査など。

・既存住宅瑕疵保険(個人間売買)の発行・特殊建築物等(マンション他)の定期検査報告・造改築等工事証明書の発行

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2018/12/01

中古住宅は、これからの建築業界のバイブル!!

皆様、いつも大変お世話になっております。

 

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

スポーツの秋も深まりを見せ、あと今年も最終月に突入しましたね。

 

ここに来て少し体調を崩しております。少し、無理をしたようでございます(笑)。

 

皆様に於かれましては、益々ご清栄の事とお喜び申し上げますが、大事な時期でもございますので、体調を崩さぬようお気をつけください。

 

さて、今回は「中古住宅は、これからの建築業界のバイブル!!について少しお伝えしたいと思います。

 

今回、127日(金曜日)のセミナーに向けて準備している中で強く思ったことです。

 

関連記事とデータを添付しておきますので、参照ください。

 

結論;新築流通は終息に向かい中古住宅主導に移行する!!

 

です。

 

空き家の増加に加え、少子高齢化が将来的に確定している中、未だに多くの新築が建てられている事は、異常としか言いようがありません。

 

諸外国を見渡しても、先進国の中では、中古流通が9割を占めています。かたや日本はその逆で、中古住宅の流通は1割ちょっと。

 

皆さんは、この現状をどう見ますか。

 

日本は、確実におかしい。

 

国もやっといろいろ(インスペクション告知の義務化)と政策を発動し、中古住宅へ舵取りをし始めいています。

 

現状を踏まえつつ、中古市場をどう取り込んでいったらよいのか策を練り動き出す必要がありそうですね。

 

この時、大事なのが中古市場への信頼感です。

 

安心して購入できるシステムが必要ですね。

 

住宅診断(インスペクション)は、この重要な位置付けとなります。

 

さらに言えば、地震国である日本はスペクション+耐震診断のセットでの物件のコンディションの確認が良いと思います。

 

中古物件の流通を加速させる為には、価値観の多様性を満足させるための「リノベーション」が非常に有効でこれからの市場を取り込み売り上げを倍増させるキーワードになると思われます。

 

詳しくは、セミナーでお伝えします。

 

日時・会場等は、下記の通りです。

 

お申込みは、別添の案内書に記入の上ファックスかメールでご返信ください。

 

開催日時 127日(金)

時間  13:30受付

    14:00~15:30

会場  風の森・森のコミュニティルーム

福岡市博多区綱場町1-17福岡パーキングビル9

(地下鉄呉服町駅から徒歩1分)

参加費  3,000

※予定人数27名になり次第、締め切らせて頂きます。

予約は、お振込みにて出席とさせて頂きます。)

 

参加人数に限りがございますのでお早めにお申し込みください。

 

皆様のお越しをお待ちしております。

 

以上です。よろしくお願いします。

 

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◆主な業務

・住宅診断サービス(インスペクション)・耐震診断(耐震基準適合証明書の発行)、耐震補強計画・フラット35中古住宅適合証明書の発行

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(株)EQSPLAN一級建築士事務所

【既存住宅状況調査技術者、JSHI公認ホームインスペクター】

福岡県福岡市城南区神松寺3-14-20-1013

携帯090-9077-7797

fax:092-862-8649

mail: eqsplan@gmail.com

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中古のチャンス20181031 既存住宅流通の現状20181127セミナーのご案内20181110

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2018/11/08

これからの時代、営業力がUPする木造住宅の見方講座のご案内!!

皆様、いつも大変お世話になっております。

 

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

つい数日前まで、いい気候になったなと思っていたら、朝晩の冷え込みを感じるようになった今日この頃です。秋の深まりを感じますね。

 

皆様に於かれましては、益々ご清栄の事とお喜び申し上げます。ですが、一日の温度差も大きいようで、体調を崩さぬようお気をつけください。

 

さて、今回はこれからの時代、営業力がUPする木造住宅の見方講座!!と題しましてセミナーを企画しております。

 

主に不動産及び工務店の木造の中古住宅を扱われる方で、下記内容にご関心のある方を対象としています。(それ以外の方でも構いません。)

 

□ ザックリと建物の状態をわかりたい。

□ 中古物件に関する税控除について知りたい。

□ 重大なクレームや問題をなくしたい。

□ 施工不良や欠陥を未然に防ぎたい。

□ 自信をもって物件を勧めたい。

□ 顧客満足度を増やしたい。

 

複数のチェックがある方はお勧めです。

 

日時・会場等は、下記の通りです。

 

お申込みは、別添の案内書に記入の上ファックスかメールでご返信ください。

 

開催日時 12月7日(金)

時間  13:30受付

    14:00~15:30

会場  風の森・森のコミュニティルーム

福岡市博多区綱場町1-17福岡パーキングビル9階

(地下鉄呉服町駅から徒歩1分)

参加費  3,000

※予定人数27名になり次第、締め切らせて頂きます。

予約は、お振込みにて出席とさせて頂きます。)

 

参加人数に限りがございますのでお早めにお申し込みください。

 

皆様のお越しをお待ちしております。

 

以上です。よろしくお願いします。

不動産・建築業の方へセミナー20181108

 

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◆主な業務

・住宅診断サービス(インスペクション)・耐震診断(耐震基準適合証明書の発行)、耐震補強計画・フラット35中古住宅適合証明書の発行

・購入住宅の内覧会立会い・同行、新築工事の第三者による工程検査、施工不良・不具合調査など。

・既存住宅瑕疵保険(個人間売買)の発行・特殊建築物等(マンション他)の定期検査報告・造改築等工事証明書の発行

 

 

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2018/09/21

鉄筋コンクリート造マンションの耐震基準適合証明書取得のポイント!!

皆様、いつも大変お世話になっております。

 

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

あれだけ暑かった日々も9月にはいると急に秋の足音を感じられるようになり、不思議なものですね(笑)。

 

皆様に於かれましては、益々ご清栄の事とお喜び申し上げます。ですが、季節の変わり目で疲れも出てくると思いますので、食事に睡眠にとくれぐれもご自愛ください。

 

さて、今回はマンションの中古住宅物件(築25年以上)購入時のローン減税、登録免許税、不動産取得税、贈与税に必要な耐震基準適合証明の取得についてお伝えしたいと思います。

 

マンションに於ける合否の目安については、戸建と比較して立てやすいので御伝えしておきますね。

 

まず、基本的なものとして1.新耐震の建物(S56.6.1以降に確認申請の受付されたもの)であること。2.検済(完了検査を受け合格したことの証明書)があること。条件です。

 

そして、その後マンション全体で面積を変更するような増築・減築・改築など構造的変更がないこと。建物の強度に影響する重大な劣化事象がないこと。がポイントとなります。

 

これらが整っている場合、現地での調査を含めてほとんどが証明書を発行できております。

 

あとは、管理規約と長期修繕計画表があれば、ほぼ正しく管理運営されていることの裏返しで、鉄筋が露出して爆裂していたり大きなひび割れがあることのほうが不思議ですよね。

 

IMG_0981 確済、検済20180921 配置図、各階平面図、立面図参考資料20180921 配置図、各階平面図、立面図参考資料20180921_0001 配置図、各階平面図、立面図参考資料20180921_0002

 

【よくある質問】

 

旧耐震の物件は、ずべて対象外となりますか?

>すげてではありません。耐震補強工事を行い、「耐震改修証明書」など行政が認めた物件については対象となります。

 

以上、参考にされてください。

 

■お知らせ(直接業務が対応できない期間

 

弊社ごとで恐縮ですが、下記の期間は都合で直接の業務が対応できません。ご依頼の際は、事前にスケジュール調整頂けると助かります。

 

・9月(23)24~28(29)

 

以上です。よろしくお願いします。

 

 

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2018/08/12

リフォーム前の住宅診断(インスペクション)は予算をかける優先順位を知る大事な手掛かり!!

皆様、暑中お見舞い申し上げます。

 

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

今年は、例年にも増して異常高温が続き体調管理には予断を許さない状況です、お気をつけくださいね。

 

さて今回は、リフォームを行う時の事前の住宅診断(インスペクション)・耐震診断についてお伝えしたいと思います。

 

皆様も勉強会や講習会などでご承知だと思いますが、益々中古住宅活用の市場は高まることが予想され、民間では大手メーカーが中古住宅向けの耐震補強用の独自の工法を開発して、中古市場に打って出ようとしています。これは、中古市場の将来的拡大を見据えた動きといえますね。

 

また、国も新築の需要を見込めない(抑える)為、瑕疵保険制度を中古住宅にシフトしています。

 

中古住宅の流通を活性化させる為の優遇税制など、住まいの購入者にとって正しく理解すれば、満足できる物件も多いと思われます。

 

そこで、多くの物件に共通して言えることですが、中古ですので建物の健康状態を正しく把握しリフォームに掛ける予算の優先順位を決めることが大切になってきます。まずは、住宅診断を掛けるということですね。

 

特に、間取を大きく変更しライフスタイルに合わせたリノベーションをする時などは、構造も含めた検討が必要になりますから、診断時に変更後のプランが出来ていると良いですね。
今までは、「住むなら新築の家!」という新築神話なるものがありましたが、今後は欧米のように新築と中古の流通の比率は、間逆になることが予想されます。

 

国民の平均所得状況や土地不足、空き家の深刻化など様々な状況が物語っていますね。

 

是非、損をしない賢い購入を願っています。

 

それでは、また。

改正宅建業法成立の件2016.05.3120160806

住宅ローン賢く見直し-1(216.08)20160830

既存住宅活用と支援策20171019

中古住宅ストックへの転換20171026

中古住宅ストックへの転換20171026_0001

住宅耐震リフォーム20180508

 

 

 

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