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2016/12/03

新築の内覧会で残念に思う事は。

建物が完了して今度引渡し前の内覧会があるので専門家の目で見て欲しいとの依頼(内覧会立会い・同行)があります。

調査していくと、様々な指摘箇所があって内容としては、すぐ直せるものと多少費用と時間はかかるが治せるものと、そもそも工事過程の施工内容に問題があり今更出来ないというものがあります。

前者の二つは、専門家に診てもらってよかった!で、終わるのですが、後者の場合は後悔が残るものとなります。

こちらとしても、せっかく購入し新しい生活を楽しみにしている家族を前にして、がっかりするような指摘については言いづらいのですが、事実を客観的に診断しお伝えするのが私たちの責務ですので、徹底しております。

ただ、標準的な施工レベルと理想的なものとの精度的なものや部品のグレードによる耐久性や機能性、品質についてはコメントについていろいろと迷うところですね。

いづれにしても、完成したものについては、調査範囲についても補修内容についても限界があります。

是非、大規模なリノベーション、改修、新築の場合は、工程検査をお勧めします。

検査費用には、数十万円の決して安くない費用が掛かりますが、精度・強度・耐久性において同じ費用と手間を掛けたにも関わらず、格段の差が生じます。

損失としては、数百万円と考えてよいと思います。

現代は、そういう時代だと言ってよいでしょう。

このブログを読んで下さった方で、これから住まいを考えられている方は、是非この点を御検討されることをお勧めします。

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イクスプラン一級建築士事務所
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住所:〒814-0121 福岡市城南区
神松寺3-14-20-1013
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2016/12/02

シロアリの温床となり易い建物はどんな建物?

シロアリは、建物にとって大敵です。

家シロアリは、2階迄上がる事ができ、放置していれば3年で家全体にまわると言われています。

怖い存在ですね。

しかし、必要以上に怖がる必要はありません。

必ず、兆候はありますので定期的に点検すれば最小限にくい止める事ができますし、建物の強度にも少しの補修で済ます事ができます。

(もしも被害が確認できたときは、速やかに業者に駆除を依頼されてください。)

現在の防蟻処理後の保証期間は御承知の通り五年間となります。もちろんご心配の方は、途切れることなく業者に依頼されるといいと思います。

シロアリは、地面から進入する事が殆どですが、最近の住宅はべた基礎が多くなっており、地面からの湿気もほとんどなくなる事から住宅の調査に行っても殆ど見たことがありません。

シロアリが好むのは、湿気があり風通しの悪いじめじめした場所で、水廻りなどや雨洩れで常に濡れているような場所などがあります。

逆に言えば、このようなシロアリが好む環境をつくらなければ被害にあう可能性は、極力抑えられるわけです。

床下が土の住宅や在来の浴室(ユニットバスでない昔のお風呂)や洗面・トイレの湿ったところがあれば特に気を付ける必要があります。

知識を持って、定期的な点検を行いこまめなメンテナンスに心掛けましょうね。

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2016/12/01

床下 地面の割れの原因

床下調査を行っていると時々、地面が割れている場合があります。

その現場の複数の条件が重なっていることもあり、一概には言えませんが一つの大きな要因として、地面が移動している場合があります。

移動と言っても、地面が沈下したり境界の擁壁に問題があり土圧により地面の土砂が動いたりすることを言います。

写真の物件は、旧耐震で当時は地盤調査などしないのが一般的で基礎は布基礎の無筋コンクリートが主流でしたから、弱い地盤の場合は、不同沈下を起こし、基礎は耐え切れず割れて鉄筋が入っていないので地面の沈下と共に下がっていくことになります。

写真の様に、ヒビというより割れている状態ですね。

この建物は、その傾いた状態を全面改装して売りに出されていたのを購入したものでした。

基礎や地盤そのものを補強していませんから、同じ様に地盤の沈下と共にさらに床が傾いていました。

何もないときは、そのままですが、最近の熊本地震等で弱いところが露呈することになります。

基礎と地盤の補強をするだけで、1千万円程度はかかると思われます。

皆さん、住宅は大きすぎる買い物ですから、慎重に検討しましょうね。

その検討の中に、専門家に診てもらう事は必須であると思います。

身銭を切って検討する事が基本ですね。

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2016/11/10

住まいが悪くなる原因はどこから!?

先日、瑕疵担保保険会社の主催で保険事故についての勉強会がありました。

建物が急激に劣化・腐朽し大きなトラブルの原因になるのが施工不良からくる屋根や壁からの雨漏りで保険事故のなんと95.6%を占めるとの報告が上がっています。

実際、新築時の工程検査依頼を受けて調査する事が多いのですが、指摘が無かった物件は一つもありませんでした。ひどいものは、防水シートは隙間だらけで一つ一つの工程を理解していない職人が時間に追われただ、張っているそして張り終わっただけの、現場監督も段取りをするだけで終わったあとざっと見まわして次の段取りの指示をしているように思える(追跡調査をしているわけではないのであくまでも推測にはなりますが。)現場もありました。

住宅施工において、見えないところ、関心を示さないところについては、モラル・知識ノ低下ヲ指摘せざるを得ません。

勿論すべてがそうではありませんが、関心を持つと施工者の意識も変わります。

欠陥住宅であることが判って、弁償ヤ賠償してもらえることになるかも知れませんが、決して得はしません。

このようなことになラヌヨウきをつけたいですね。

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2016/11/09

住宅購入の際の内覧会同行・立会いは、どのくらい価値があるのか?

住宅を購入する際に、専門家に診てもらう事って必要でしょうか。

診てもらうに越したことはないが、当然多田ではないしそれでなくても無理な絵ローンを組んだので、手元はすっからかん!!?

こんな方が多いのではないでしょうか。

現状を見てもらって、良ければ契約して頂きます。と、暗にすべてを分かって買ったかのような雰囲気も・・・。

内覧会の感想でよく言われるのが、いざチェックするとなると頭が真っ白になって、何をどう見てよいのか判りませんでした。とか、どこまで言ってよいのかわからずつい、言えず仕舞いでした。とか・・・。

そりゃそうですよね。

人生で、そうそう何回もある場面ではないし、専門的なことは判らないのが普通ですからね。

そんな感じで、依頼する人も半信半疑で頼む方もおられますが、最後には自分ではわからないことがあり、頼んで良かったとなりますね。

もちろん、何もなければそれはそれで、素晴らしい住まいだという事が立証されたわけで大きな安心に繋がります。

タイミングは、一度きり、東京や大阪では大きな買い物をするのに専門家に診てもらわずに決めるなどあり得ないといった感じです。

福岡を含む九州の方は、紹介されたりプロがしたことを尊重するところがあり、疑うようなことは失礼になるなどと考える傾向があるように思います。

これは、これで素晴らしいし大事なことなのですが、現代はいろんな事が複雑化しており(ちょっと意味が分かりにくいですが(・_・;))客観的な判断(しがらみのない)は当たり前に必要になってきています。

大きな買い物ですから、後悔しないように気をつけたいですね。

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2016/11/03

中古住宅の評価と実際

最近、既存住宅の資産価値を上げようという国の政策の一環で、中古住宅がにわかに脚光を浴びつつあるこの頃ですね。

さて、建物が丈夫で永く住み続けられるかで一般的な見方は、まず耐震基準の遍歴があります。

大きく分けて、今まで三つの節目がありました。一つ目は、昭和56年6月1日以降の建物を新耐震と言って以前と強度の基準を大幅に変えています。ですから、構造の種類(木造・鉄骨・鉄筋コンクリート)に関わらず現在の基準の建物からすると慎重にならざるを得ない建物となります。

次に、平成12年を境に木造建築を主な対象物件としてバランスと構造金物の見直しに関する改定が行われました。これは、新耐震基準を設けたものの力の偏りや接合部分の補強が改善点として必要だと改善されたものでした。

現状では、熊本地震に見られる複数回の地震に対する対応を議論されいるところです。

ここで注意しなければならないのは、「住まいとは何ぞや」という事です。

端的な言い回しで分かりにくくて恐縮ですが(・_・;)、実際の施工が確実に行われているのか、また、劣化・施工不良がないか、あれば適切に改善する計画があるのかです。

これを的確に行うには、きちんとした調査(住宅診断:インスペクション)が重要あるという事です。

これから、益々その重要性が認識されていくことになるでしょう。

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