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2018/09/21

鉄筋コンクリート造マンションの耐震基準適合証明書取得のポイント!!

皆様、いつも大変お世話になっております。

 

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

あれだけ暑かった日々も9月にはいると急に秋の足音を感じられるようになり、不思議なものですね(笑)。

 

皆様に於かれましては、益々ご清栄の事とお喜び申し上げます。ですが、季節の変わり目で疲れも出てくると思いますので、食事に睡眠にとくれぐれもご自愛ください。

 

さて、今回はマンションの中古住宅物件(築25年以上)購入時のローン減税、登録免許税、不動産取得税、贈与税に必要な耐震基準適合証明の取得についてお伝えしたいと思います。

 

マンションに於ける合否の目安については、戸建と比較して立てやすいので御伝えしておきますね。

 

まず、基本的なものとして1.新耐震の建物(S56.6.1以降に確認申請の受付されたもの)であること。2.検済(完了検査を受け合格したことの証明書)があること。条件です。

 

そして、その後マンション全体で面積を変更するような増築・減築・改築など構造的変更がないこと。建物の強度に影響する重大な劣化事象がないこと。がポイントとなります。

 

これらが整っている場合、現地での調査を含めてほとんどが証明書を発行できております。

 

あとは、管理規約と長期修繕計画表があれば、ほぼ正しく管理運営されていることの裏返しで、鉄筋が露出して爆裂していたり大きなひび割れがあることのほうが不思議ですよね。

 

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【よくある質問】

 

旧耐震の物件は、ずべて対象外となりますか?

>すげてではありません。耐震補強工事を行い、「耐震改修証明書」など行政が認めた物件については対象となります。

 

以上、参考にされてください。

 

■お知らせ(直接業務が対応できない期間

 

弊社ごとで恐縮ですが、下記の期間は都合で直接の業務が対応できません。ご依頼の際は、事前にスケジュール調整頂けると助かります。

 

・9月(23)24~28(29)

 

以上です。よろしくお願いします。

 

 

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(株)EQSPLAN(イクスプラン)一級建築士事務所
http://eqsplan.jp/
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2018/08/12

リフォーム前の住宅診断(インスペクション)は予算をかける優先順位を知る大事な手掛かり!!

皆様、暑中お見舞い申し上げます。

 

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

今年は、例年にも増して異常高温が続き体調管理には予断を許さない状況です、お気をつけくださいね。

 

さて今回は、リフォームを行う時の事前の住宅診断(インスペクション)・耐震診断についてお伝えしたいと思います。

 

皆様も勉強会や講習会などでご承知だと思いますが、益々中古住宅活用の市場は高まることが予想され、民間では大手メーカーが中古住宅向けの耐震補強用の独自の工法を開発して、中古市場に打って出ようとしています。これは、中古市場の将来的拡大を見据えた動きといえますね。

 

また、国も新築の需要を見込めない(抑える)為、瑕疵保険制度を中古住宅にシフトしています。

 

中古住宅の流通を活性化させる為の優遇税制など、住まいの購入者にとって正しく理解すれば、満足できる物件も多いと思われます。

 

そこで、多くの物件に共通して言えることですが、中古ですので建物の健康状態を正しく把握しリフォームに掛ける予算の優先順位を決めることが大切になってきます。まずは、住宅診断を掛けるということですね。

 

特に、間取を大きく変更しライフスタイルに合わせたリノベーションをする時などは、構造も含めた検討が必要になりますから、診断時に変更後のプランが出来ていると良いですね。
今までは、「住むなら新築の家!」という新築神話なるものがありましたが、今後は欧米のように新築と中古の流通の比率は、間逆になることが予想されます。

 

国民の平均所得状況や土地不足、空き家の深刻化など様々な状況が物語っていますね。

 

是非、損をしない賢い購入を願っています。

 

それでは、また。

改正宅建業法成立の件2016.05.3120160806

住宅ローン賢く見直し-1(216.08)20160830

既存住宅活用と支援策20171019

中古住宅ストックへの転換20171026

中古住宅ストックへの転換20171026_0001

住宅耐震リフォーム20180508

 

 

 

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2018/05/08

耐震補強工事 近年需要増加!!

皆さん、こんにちは。

 

住宅診断(インスペクション)・耐震診断でお馴染みのイクスプラン中嶋です。

 

今回は、今日の新聞に載っていた耐震リフォームを取り上げてみました。

 

国の中古住宅活用支援もあり、徐々に新しく移り住む家が新築から中古住宅へ関心が移りつつあるのではないでしょうか。

 

いよいよ、新築の着工戸数の減少が際立つ中、大手メーカーは新築から中古住宅への受注拡大への準備を着々と進めているようです。

 

また、今年4月からスタートした専門家による住宅診断の説明義務化の効果も出始めているようです。

 

人口も減り、益々空き家が増える中、古屋を活用することが求められています。

 

今後、需要と市場が相乗効果的に中古市場を活性化していくことが予想され、その期間は始まったばかりでこの先数十年続くのではないかと考えています。

 

この中古住宅の活用と活性化への取り組みは、良い意味での社会貢献でもあること思っています。

 

今までの、「新居は、やっぱり新築やろうもん。」から「賢く豊かに生きる住まい」への過渡期かも知れませんね。

 

それでは、また。

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2018/03/06

リフォームはインスペクションしてからがお得!!

皆様、こんにちは。

 

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 

あの寒かった冬が3月になったとたん、ゆるゆるの暖かい日が着たりできのはやい桜はぼちぼち咲きはじめていました~

 

季節の変わり目、体調にはお気をつけくださいませ。

 

さて、今回は、リフォームをするタイミングのお話です。

 

皆さんもご承知のこととは思いますが、最近は物件購入の際に20年を越えた物件のローン控除が目的での耐震審査の依頼が増えてまいりました。

 

日本全国の空き家は全体の1割を超えており、国は中古住宅へのてこ入れを本格的に進めています。

 

今までの住まいは新築という風潮は過去のものとなりつつあります。

 

来月からは、中古住宅の売買に際しての住宅診断告知義務かもその一環です。

 

そんな中、中古物件で予めリフォームして付加価値を高めての売買が広がっており、耐震の証明書を発行してほしいという依頼が多くあるのですが、これらの住宅の中でせっかくきれいになっているのに発行できないものが少なくありません。

 

発行するためには、余分の費用がかかり残念なことになりかねません。

 

中古住宅は、基本的に劣化しているものです。適切な診断をしてお金を掛けることが重要です。

 

皆さんの賢い購入を願っています。

 

それではまた。

 

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2018/01/17

重 要 !!「地域地震係数」について

皆様、こんにちは。

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

今年の冬は、気温が平年並みらしくて適当に寒いですね、と思っていたら今日などは暖かく朝のジョギングで汗が噴出してしまいました~。

皆様に於かれましては、も益々御清栄の事とお喜び申し上げます。

さて、今回は、自身に関する情報をお伝えしたいと思います。。

熊本地震の発生以来、「地域地震係数」という言葉が話題になっています。
皆さんは何のことかご存知でしょうか?
これは、地域別に定められた耐震強度の「補正係数」のことです。
耐震基準は、全国すべての住宅に共通するルールだと捉えている方も多いかもしれませんが
実は、地域により、また建物のつくり手の魅力付け、補助基準等により、違いがあります。

地域によって異なる耐震基準を生み出している「地域地震係数」とは
地域地震係数とは、国土交通省が過去の地震記録などをもとに定めたものです。
ちなみに東京・愛知・大阪などが「1.0」となっているところで、それよりも地震が発生しにくいと考えられる地域では「0.9」「0.8」「0.7」と「地震力を低減して考えてもよい」ということになっています。
福岡県・佐賀県は0.8(熊本県では0.9もしくは0.8)が適用されています。
耐震基準が全国共通のものではないと知って、驚かれた方もいらっしゃると思います。
(もう少し具体的に)
新耐震基準が目指すのは「震度6強から7に至るまでの地震が来ても、建物が倒壊・崩壊しないこと」とされています。
たとえば地域地震係数が「0.8」だった場合、目安の震度が割り引かれてしまいます。
震度7×0.8=5.6 ですから、5.6の震度では倒壊を免れるもののそれ以上の震度6~7には耐えられない・・・という計算になります。国交省に直接聞いてみましたら、「単純にそうはならないが、弱くはなりますね。」と判りづらいことを言っていましたが、実際に数値を入力するとそのままの数値が出ました。
深くお知りになりたい方は、下記アドレスにてご確認ください。http://best.life.coocan.jp/k-rei/rei03/08/02/rei_088.html
今回の震災(2016)では、係数が引き下げられていた熊本において大震災が発生し
大きな被害が出てしまったことが広く知られ、波紋を呼びました。
地域地震係数ごとに、主な地域を見てみると次の通りです。
●1.0・・・・・東京都、埼玉県、愛知県、静岡県、大阪府、京都府、他
●0.9・・・・・秋田県、山形県、新潟県、岡山県、広島県、他
●0.8・・・・・福岡県、佐賀県、鹿児島県、熊本県の一部、他
●0.7・・・・・沖縄県
関東圏・中部圏・関西圏がほとんど「1.0」であるのに対し
九州や山陽・山陰、東北の一部などで、係数が下げられていることがわかります。
ちなみに、これらの「地域地震係数」を考慮して得た数値が1.0を満たしたものが耐震等級1.0となります。この数値が1.25を満たすと耐震等級2となり、1.5以上で耐震等級3と国土交通省が定める緩和措置や補助対象基準となります。
特に申し出がない限り、地域地震係数を考慮した耐震等級1での評価を行います。
耐震強度の数値は高いほうが安心だということは皆さん思うところですが、何分、費用を伴うものですからどのあたりで納めたらよいものか迷われる方も多いと思います。
そこで、ひとつ指標となる体験談をご紹介しますね。
弊社が診断した物件で、熊本地震があった後に、建物診断(インスペクション)と耐震診断を行った熊本市内の物件が2件ありました。2件はいずれも古い物件で、地震の前に耐震診断をもとに耐震補強工事を済ませた物件でした。補強計画の内容は、耐震強度がぎりぎり1.0で地域地震係数0.9を考慮したものでした。被害の内容は、瓦屋根2階建てが瓦のずれや落下・壁のひび割れ内部のひび割れ等がありましたが、一部の損壊程度で特に目立つ傾きや倒壊もなく、調査に行った時はご家族で不安を抱えながらも普通の生活をされてありました。もう一件のほうは、屋根がコロニアル葺で、瓦屋根の物件の被害を少なくした感じでした。また基礎についてはどちらも旧耐震でブロックが一部使用されていました。
参考にされてください。
(耐震基準に関する予備知識)
1978年の宮城県沖地震を契機に81年に建築基準法が改正(新築の建築物は震度6強の地震に耐えられる性能を義務づけられた。)され、建物を新築する際は「震度5強で損傷しない」に加え、「震度6強~7でも倒壊しない」耐震性が義務化された。81年よりも前の基準を旧耐震基準、以降を新耐震基準と呼ぶ。さらに、95年の阪神大震災でも多くの木造建物に被害が出たことから、2000年にも同法を改正、新基準をベースに柱を固定する金具の設置などの規定を強化した。

それではまた。
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EQSPLAN営業内容のご紹介
・インスペクション(住宅診断)
【既存住宅状況調査技術者、JSHI公認ホームインスペクター】
・耐震診断(耐震基準適合証明書の発行;木造・鉄骨・RC)
・フラット35中古住宅適合証明書の発行
・増改築等工事証明書の発行
・既存住宅瑕疵保険事業者(個人間売買)
・風水建築診断
・特殊建築物等の定期検査
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よろしくお願いします。
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2017/12/28

マンションの、フラット35適合審査には長期修繕計画表(20年以上)を!

福岡・佐賀で、住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

 さて、今回は、フラット35中古住宅適合証明書の発行が叶わなかったケースをお伝えしたいと思います。

 1.マンションのフラット35中古住宅適合審査では、長期修繕計画表(20年以上)が存在するかをまず確認する。
 ・マンションのフラット35中古住宅適合審査においては、様々の書類が必要ではありますが、特にはずせないのが、「長期修繕計画表(20年以上)です。
 他の資料を手間をかけて揃えても、この資料が無くて断念せざるを得なかったケースが目立ちます。
 ここで気をつけて欲しいのは、この修繕計画表は定まったものではなく、管理規約に基づいて修繕積立金をいくらにするべきかを試算し、そのおおよその時期などを定めるために20年などの周期で作られるもので一般的にあまり触れないのでその存在が曖昧になっているケースも少なくありません。
 基本的には、ないとマンションの運営は成立しづらいものです。
 管理会社からないと返答があっても良く調べたらあったということもありました。確実に確認する事が必要だと思われます。

 注意してくださいね。

 それではまた!IMG_5077

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