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2017/12/28

マンションのローン控除等には完了検査済証を!

福岡・佐賀で、住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

今年の冬は、気温が平年並みらしくて適当に寒いですね。

ただ、私は更年期なのか(笑)だいたい毎朝ウォーキングをするのですが熱くて途中からTシャツになってしまいます。(もちろん、じっとしていたら寒いのですが、、、。

 さて、今回は、マンションのローン控除に必要な証明書の発行が叶わなかったケースをお伝えしたいと思います。

2.マンションのローン減税等の申請が必要な物件(戸建で築20年以上、マンションで築25年を超える建物)は、まず、①新耐震であること②検査済証があることをまず確認する。
 ・新耐震か旧耐震かの判断は、日付が昭和56年6月1日以降が新耐震で、その一日前の5月31日以前が旧耐震となります。
 ここで注意が重要なのは、この日付は確認申請の許可した日付であることです。(御承知だと思いますが。)
 登記の日付と勘違いされてある方もおられますので注意してください・

 ・また、新耐震の建築物であっても完了検査に合格した証、「検査済証」の無い物件があります。紛失している場合は、役所にて発行が可能ですし、建築物等検索結果シートなどの信用できる許可番号・日付がわかるものでも構いません。
 ただ、検査を受けていない物件も少ないですが存在しますので注意が必要です。

 注意が必要ですね。

 それではまた!IMG_6815

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イクスプラン一級建築士事務所
http://eqsplan.jp/
住所:〒814-0121 福岡市城南区
神松寺3-14-20-1013
TEL:092-862-8880
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2017/10/23

福岡・佐賀の益々高まる中古活用需要と支援策

いつもご覧頂きありがとうございます。

福岡・佐賀で高い実績を持つ住宅診断でお馴染みのEQSPLAN一級建築士事務所です。

 今回は、中古住宅の今後の活用動向について少し見てみたいと思います。

新築着工戸数が世界的に見ても多いこの日本で、「こんなに造っていったい誰が住むんだろう」なんて思ったことないですか。

住宅の造り過ぎについては、20年ほど前から既ににいわれていた気がしますし、感じていました。

 2年前に住宅の不動産売買において建築の専門家である住宅診断士による住宅診断の義務化が法律に盛り込まれました。

これは、いったい何を意味するのでしょうか。

戦後日本は焼け野原になりましたので、当然、国も新築の着工個数を増やす政策に出たのですが、つい最近(十数年前)まで実態としては造り続け、今では10戸に1戸は空家という状況あります。

国はようやくこのことに気づき中古住宅の活用へと舵をきったというわけです。(なにかゆったりしているというか、平和ボケで緊張感がないというか、大企業等々の都合やしがらみがあるのか判りませんが、、、おそい。)

 国民の景気はといえば、国こそ良くなったと言っては降りますが一人ひとりの実感はあまり感じられないというのが実状 です。

こうした中、賢く生活していく必要性を感じ必要なものと必要でないものとの選別をするようになった(景気が悪い中でいろいろと考え吟味するようになった)結果、何が何でも新築だ!などという神話は消えつつあります。

 ここでポイントとなってくるのが自分にとって価値のある住宅かということです。

この見極めに、弊社が専門的に取り組んでいる住宅診断が重要な判断材料となってくるわけです。

 この診断は、しないならしないでもよいことになっています。費用が掛かることですからね。

ぎりぎりの予算で購入を考えている方などは、「そんな余裕あるかい~」という悲鳴にも似た声が聞こえてきそうです。

 ですが、この身銭を切ることで数千万の大金を払って購入してよかったのか悪かったのか、買った後にリフォームをしたいけど全部する予算がない、どれを優先的にするのがベターなのかまど、いろいろと考えなければいけません。

この大事な判断する情報として、大事な参考資料になると信じています。

 ひとつの重要な検討材料としての選択肢として考えてみましょう。

 皆さんが、出来るだけ無駄をせず、価値あるお買い物が出来るよう願っています。

それではまた。

既存住宅活用と支援策20171019

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2017/10/16

福岡・佐賀の断熱と結露の大革命!!

テーマを見られて「なんのこっちゃ」と思われる方が多いと思います。

少し、伝え方が難しくて・・・ただ、知ってもらう事が先決と思いまして。

福岡・佐賀って気候的にはどうなんでしょう。寒さでは北海道に比べると極端に寒いわけではなし、暑さでは沖縄に較べればそこまでない(最近の気候変動で多少異論もございましょうが。笑)

ただ言いたいのは、今まで我慢できないこともないかというところで、一般的には過ごされてある方が多く徹底した断熱の追及が普及していなかったのが現実だと思います。

しかし、空調設備が前提の現在の住まいで夏も冬も光熱費は掛かるようになっていますし、より快適な住まいを考えた場合、部屋ごとに温度が変わるのではなく全室一定で、わずかの期間ではありますが一番寒い底冷えのする時期や最近は長くなった真夏の一日中冷房効かせっぱなしの状態をやはり改善できればと常々思っておりました。

念ずれば叶う!?ではないですが、画期的なものが出来ているようですので少し紹介したいと思います。(実は、2年半ほど前に素材としての認識はあったのですが、施工レベルまでの確認が出来ないままでした。国の思惑が見え隠れしていました。)

まず、断熱!断熱!といっていますが要するに省エネ住宅のつくりにあります。

ここで紹介する材料は、断熱材ではなく遮熱材です。

聞いたことはあると思いますが、宇宙空間(NASA)で使われているいわゆる熱(暑さ・寒さ)から守る素材です。

これは、アルミで出来ているようで動かない空気をサンドイッチ状の一体化したものになります。

なんと、その効果は理論上、最上級断熱材(ネオマフォーム等)のなんと6.25倍の効果があるといわれています。(もちろん、適切な施工が条件となります。)

そしてこの厚みがなんと8mmという薄さです。

しかも、表面温度差が小さいため結露対策上も問題ないといわれています。(適切な施工が条件となります。)

今は、北海道や北陸地方で広がり始めいているようです。

近い将来、福岡・佐賀でも広がっていくのではないかと思います。

これから、新築を考えている方は是非検討されることをお勧めします。

施工の際は、実績が少ない段階ですので注意して行ってください。

それではまた。IMG_3785
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2017/10/16

お客様の声(不動産会社様)

皆様、こんにちは。

今回の業務は「耐震基準適合審査」でした。

何とか、国の評点をクリアすることが確認出来て、証明書の発行が出来ました。

やはり、重要なのは物件の資料(設計図書・確認申請の副本等)ですね。

それでは、今回頂いたアンケートの内容です。

アンケート20171017

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2017/09/24

住宅ローン減税などの目的で使う耐震証明書が取れるのかあまり心配しなくてすむ理由!!(一戸建て木造編)

皆様、こんにちは。

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

先日、やっと災害地のボランティアに参加することが出来て朝倉まで行ってきましたが、河川近くの住宅の1階は天井まで土砂で埋まっているなど、それはもう映像では伝わらない惨状があり、参加する意味を痛感しました。

 さて、今回は、最近相談が多いローン減税などに必要な耐震基準適合証明書の発行についてです。

 お問い合せ内容は、「耐震診断をして、発行が難しかったら診断費用が無駄になる」でした。

 皆さんもご存じのとおり、一戸建ての購入については築20年経つとそのままでは控除の対象になりませんが、その建物に現状でも一定の耐震性があると専門家が認めた場合、引き続き減税の対象となるというお話です。

 仮に、2,000万円の融資を受ける場合、この証明書が発行されるのとされないのとでは、200万円のメリット(同等の金額程度と言われています。)を受けるか受けないかということになります。

 お問合せの返答についてですが、確かに診断を行って国が定める一定基準以上の強度がなければそのままでは発行出来ませんから、補強工事もぜずそのままの場合「この家は耐震強度が不足しているんだなぁ~」ということが分かっただけで、料金を支払ったメリットは他にはありませんね。

 しかし、ものは考えようで、耐震診断をすればどこが弱いのかを確認することが出来て安心が出来ますし、補強工事に費用が掛かったとしても控除のメリットの範囲内で済む場合が多いと思われます。

 また、補強工事の期間についてですが、耐震基準適合証明書(仮申請書)を一旦提出頂ければ、引き渡し後6か月以内に工事して診断を受ければ、同様の控除を受けることが可能です。

 念の為、手続きの流れと仮申請書を添付しておきます。

 皆様にとってこれらの情報が有意義なものになりますよう願っております。

 それではまた。

耐震基準適合証明申請書(仮申請書)

中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合における住宅ローン減税等の適用について

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2017/09/22

施行不良の影響について

 皆さん、お元気ですか。

最近は、朝・夕だけでなく、日中もだいぶ過ごしやすくなりましたね。

 さて、今日は、最近一戸建てが完成した方のお問合せについて皆さんに御紹介したいと思います。

新築を今から考えている方やそのほかの方にもかなり参考になると思ういますので、少し文面は長いですが最後まで目を通して頂ければと思います。

 話は、家を建てる際に着工から完成までの間に、弊社へ第三者検査(工程検査)の依頼を頂き、いろいろ指摘をさせて頂いたのですが検査して報告書をあげるごとにショックを受けられたようでした(・_・;)。

完了後、依頼された方からもし、「そのまま見逃してた場合どうなったかを知りたい」との相談があり、皆さんにも参考になると思いましたので、ここで紹介したいと思います。

 ちなみに、施行会社は評判は上々の割とこだわりをもっている会社です。単価的には高めの設定です。また、取り組みについては手を抜こうとする姿勢は感じられません。

それでは、ご覧ください。(添付でPDFでも見れますのでご活用ください。)
施行不良による影響について

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施行不良による影響について

イクスプラン様お世話になっております。

これまで我が家を建てるにあたって工程検査を行って頂き、毎回貴重なご指摘をして頂きありがとうございます。

多数ご指摘頂きましたが、私としてはその中でも、以下の指摘項目についてこれらの不良箇所が見過ごされていた場合の建物への影響について

特に、下記①~⑤の及ぼす影響について、正確に知りたいと思っています。

この5点は重大な施行不良ではないかと感じております。

そこでお願いなのですが、下記①から⑤が指摘されずに、そのまま建築されていた場合、将来的にどのような影響があるか各項目ごとに詳しく教えて頂けないでしょうか?

また、下記①~⑤の他にも重大な施行不良がありましたら、それについても教えて頂けましたら幸いです。

以下、宜しくお願いします。
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●①土台を固定するナットが締まってなかったり、アンカーが土台天板より出ていたり、ボルトの頭が出ていない、ナットそのものがない箇所があった。
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(指摘箇所に関する解答)
>アンカーの固定は、基準法で適切に固定することが求められています。アンカーが土台天端より突出していると床の下地合板が土台と密着することが出来ず一部浮いた状態になり、仕上げにまで影響する場合があります。

>ボルトの頭がナットよりも出ていない場合、固定力が不充分の可能性があります。ナットそのものがない事は、そもそも強度の基準を満たしていないことになり、実害が出る場合があると思われます。

>いずれのケースも、現基準において不充分の為強度不足であったり、仕上の施工精度を低下させる要因となります。

>今回の事象は、指摘内容としては複数ありましたが、その箇所数は1か所程度ずつであり、全体に与える影響は少なかったものと考えます。これらの事象が至る所に見られる場合は、建物の強度や傾きなどの劣化に大きく影響してくる可能性が高くなります。
(耐震性能の考え方については、現在有力でありまた、基準法に基づいたものをベースにコメントをしております。)

●②土台の仕口で充分打ちこまれていなくて段差になっている箇所が比較的多く見られた。
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(指摘箇所に関する解答)
>打込み不足による段差は、その後の下地合板から仕上材に至るまでのすべてに影響し、不陸が起きる等の原因になります。これを直そうとしても、仕上った状態で直すのは困難となります。

>入居者にとっては、気づかない範囲かも知れませんが、長く生活する中での経年劣化と称する事象はこれらの総合的な影響に依るところも大きいと考えています。

●③柱脚を固定するビスが打たれていない箇所があった。
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(指摘箇所に関する解答)
>ビスの打ち忘れが全体のほんのごく一部であれば、当初の状態に影響は気づかない程度だと思われます。構造金物の配置や量については、余裕を持ったものであれば影響は少ないですが、必要な配置に適切に固定することが求められます。

●④水平強度を維持する重要な箇所の火打ち金物のナットが締め付けられていない箇所があった。
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●⑤強力な構造金物が必要な箇所のホールダウンのナットが締め付けられていなかった。
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(指摘箇所に関する解答)
>これらの項目は、たとえ1箇所でも重要な部分であり、建物の構造への影響は大きいと考えます。
(質問)
もしそのまま建築されていても、完成時の検査では異常はなく、長期間経過して特に地震などがあった場合に、家の変形や傾き、気密・断熱機能の低下やそれに引き続く居住環境の悪化などが引き起こされ、資産価値も低下する危険があったのではないでしょうか?

(指摘内容に関する解答)
>地震や台風・大雨などのない平穏な時では殆ど判りませんし、長い時間を経過しないと影響が出ないことも多いですから、工事途中の検査を行ってなければ建物に不具合が出た時に、何が原因なのか具体的には判らない場合が多いと思われます。

>総じて当該物件の施工内容は、指摘箇所の手直しを行い結果的には標準以上のものになっていると考えます。

>ただ、この標準というのは私が見てきた中での判断で言うならば、第三者検査機関を入れずに行っている場合、多くがそれ以下の評価と言えるでしょう。

>10年以上経過したもので、いろいろ不具合が出てくる原因は、もとからあった欠陥や施工不良である場合が多いと思われます。このことは、新築物件・工事工程検査・中古物件の診断等数多く携わってきた中での私の印象です。

>施工不良が原因で不具合や欠損が発生する事象は、何も数年後だとは限りません。場合によっては、数十年後に出る事もあります。これらを今までは、ざっくりまるっと「中古物件ですからねぇ~」で片づけてられてしまいます。当事者も特に知識や不具合の根拠や原因など判らない場合が多いので、「そんなもんかなぁ~」と妙に納得してしまう。

施工に問題のない住宅は、こまめに手入れしていけば三世代程度は充分もつものです。

その為には、基本的な施工内容がしっかりしたものであることが前提条件となります。

対策としては、今回のような新築時の第三者による工程検査が有効だと考えます。

子や孫に受け継ぐことが可能な物件であれば、定期的なメンテナンス費用は必要ですが、生活に必要な費用を大きく軽減でき、したい事・やりたいことへ回すことが出来て家族がより幸せになれると思います。

ただ、基本は居住者の建物に対する愛着とこまめなメンテナンスが必要なことが前提です。これからも家族がいつまでも幸せに包まれる住まいであり続けることを願っています。

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