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2017/09/15

フラット35の適合審査を受ける前に確認しておく3つのこと!!

皆様、いつも大変お世話になっております。

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

朝・夕の何とも気持ちがいい季節になってきました。SNSの投稿では、絹のような綺麗な雲の写真が多くみられます。

皆様に於かれましては、この気持ちの良い季節の中、益々御清栄のこととお喜び申し上げます。

 さて、今回もフラット35適合審査についてです。最近、現地に行きましたら審査できない状態であったりが目立ち、再検査などの余分な費用と時間が掛かっています。ベテランの方には無用のメールだとは思いますが。

 メールでの案内や申込依頼書にも明記しておりますので、再確認して頂けれと思います。

1.戸建ては、床下・屋根裏の点検口がある事が検査の前提です。
(勾配天井やフラット屋根で天井の空間がない場合や屋根断熱で室内扱いになっていることが判る思慮王などがあれば、点検口が無くても良い場合があります。

2.戸建ては、水道と電気が使える状態である事が検査の前提です。
(これに例外はございません。)

3.S(中古物件Bプラン優良)をご希望されるときは、事前に手摺かバリアフリーまたは、ペアガラスのいづれかがある事を御確認下さい。
(特にマンションの場合は、Sが不要の際には住戸内を確認する必要がなく費用も変わります。)

 その他基準資料は、添付しておきますので参考にしてください。

 皆さんが、順調に業務を遂行されることを願っています。

 それではまた。
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イクスプラン一級建築士事務所
http://eqsplan.jp/
住所:〒814-0121 福岡市城南区
神松寺3-14-20-1013
TEL:092-862-8880
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2017/09/05

フラット35審査の適合に必要な長期修繕計画表はほとんどが存在する理由!!

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

ここ最近朝夕は、鈴虫やこうろぎが鳴き涼しく風が気持ちの良い季節になりました。今年の夏も温暖化の影響でしょうか、酷暑という名にふさわしい(笑)夏でしたね。

この酷暑の中で、屋根裏なんぞに入って筋交いの位置や固定状況などを妙な体制で調査していますと、汗が一気に噴き出してダイエットにはなかなかのものです。(・_・;)皆様も庫の厚さの影響で疲れがたまっているのではないでしょうか。どうぞご自愛ください。

 さて、今回はフラット35適合審査時に必須の長期修繕計画表(20年以上)についてです。
マンションにおける適合証明書の発行率は非常に高く、発行できなかった場合の原因は主に必用書類等にあります。

 その中で、気を付けて頂きたいのが「長期修繕計画表」の存在です。
住戸が50戸程度のマンションで「長期修繕計画表が無いって言っているが、どうしたらいいでしょうか。」という相談が割とあります。

 長期修繕計画表は、日頃扱うことが少ない為、存在を理解していない関係者の方もおられるようです。

 そもそも、マンションの運営は個人では出来ませんので必ず、マンション内の総意のもとにルールが決まっています。その基本となるのが管理規約です。

 この管理規約にほとんどの場合、29条あたりに修繕積立金についての記載があり、その金額が妥当かどうかは、30程度の長期修繕計画表でシュミレーションを元に算出しているわけです。

 これらの事から、修繕計画表が無いということは、じゃぁ~どうやって毎月の積立金額を決めているの?ということになります。

 どなたも、出費は少しでも抑えたいわけで、納得のいく資料があって初めて皆さんも支払うのだと思います。

 言い換えれば、長期修繕計画すら立ててないマンションについては、計画性がないということですから、突然一時金を要求されかねませんね。

 ということで、この書類がないということはまともなマンションでは考えにくいということになります。

 もし、このような場面に遭遇した時は鵜呑みにせず納得のいく迄確認されることをお勧めします。

 それではまた。

 皆さんが、順調に業務を遂行されることを願っています。
長期修繕計画表

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2017/08/31

築25~30年以上の物件は専門家に診てもらう必要がある理由

最近、県からの依頼などで築年数が30年程度経過した住宅を調査することが増えてきたのですが、その中で感じる事は一見綺麗見える建物でも詳細な調査をすると意外と大がかりな修繕をする必要に迫られている場合が多い物件が多い事です。

例えば、瓦屋根は耐久性があり半永久と言われたりしますが、問題はその下に敷いてある防水シートの耐久性がそれほど高くなく、30年前は紙質のもので時が経ちパリパリのバリバリとなっている場合が多く、風が強い日などはそのバリバリになった残片が飛び散ると思われます。よって、瓦が少しでもずれている箇所は雨洩れの症状が出ますし、雨風の場合は全体的に中に入ってきます。野地板が、合板などですとすぐにへたって劣化・不朽が早くなります。

それじゃぁ~ということで瓦を一旦剥いでシートを張り替える場合、瓦は一旦動かすと実際もろくなっているものもあり、棟瓦及び壁との取合い部分は壊しますので再度利用できそうなのは半分以下程度になります。

また、この時期の建物の強度計算は現在よりもあまくまた、徹底されてない場合があり耐震強度が不足していることも含め、この際瓦より軽いコロニアル等に葺き替えると工事費用も安くなるし建物全体の強度も2割ほど強くなります。

ただ、この場合壁との取合いで外壁も塗り替えないと補修部分が目立って体裁が悪い、なら塗替えよう!

こんな感じでどんどんやる事が増えてきます。

建物は、見た目だけでは判りません。是非、一度はお近くの専門家にご相談され、現状を知り来るべき時の為の備えをお勧めします。

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2017/02/18

断熱効果で一番のポイントはどこでしょうか

皆さんは、断熱と聞いてどんなことをイメージしますか。

グラスウールやロックウール、グラスファイバー、発砲ウレタン、スタイロフォーム、セルロースファイバーなど様々な断熱材がありますね。

例えるなら、冬服の素材はなんだろうかってところですよね。

ちょっと横道にそれますが、最近のヒートテック商品は本当に優れものですね。薄くて軽くてとても暖かい!!

ただ、これは素材だけの問題ではないですよね。手首や胸元、服のつなぎ目などさりげなくしっかりと暖かい空気が逃げにくい工夫をしてあります。

さらに言うと、どんなに優れた商品でも一か所でも穴が開いていたらその効果は台無しですよね。

穴の開いたマグカップなども同じことが言えそうですね。

同じことが、建物の施工でも言えます。

どのような素材でも、まず、隙間なく!!これが大事なポイントになります。

そしてエリア的に見落としがちなのが、浴室廻りです。

浴室の床は、断熱しづらいのか、あってもあまり効果のなさそうなものだったりします。

浴槽は断熱仕様になっていますが、洗い場はなってない場合が多いです。

これを対処する為に、その周囲だけ基礎断熱にするのですが、これも閉じた空間でなかったりで、中途半端な場合が多いです。

浴室は特に気温の変化が激しく、また光熱費用の面でもしっかり対処していきたいですね。

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2017/02/17

リフォーム工事でローン減税があるのを御存知ですか

皆さんは、リフォーム工事や耐震補強工事の際に銀行から借入を行った際に、減税措置があるのを御存知ですか。

確定申告の際に、対象となる工事の申告を増改築等工事証明書を含む必要書類を添えて税務署に提出すると借入金額に応じた控除がございます。

中古住宅を購入する際の借入の際と同じですね。

ざっくり言って、借入が2,000万円なら200万円程度。、、、大きいですね。

必用書類は、土地・建物の謄本、施工前・施工後の図面、工事請負契約書、見積明細書、工事領収書、見取図、補助金の額などです。

依頼の際には事前に準備して、当事務所または所定の機関に御相談下さい。

中古住宅購入の場合は、一戸建てが築20年を超えているもの、マンションなど鉄筋コンクリート造の場合は、25年を超えている場合に必要となります。

皆さん、取りこぼしのなきよう気をつけましょうね。

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2017/02/17

第三者への工程検査は本当にするかちがあるのか。

まだまだ、耳慣れないこの言葉。第三者による工程検査とは、家を建てるにあたって着工時点から全く利害のない第三者による専門家の工程ごとの検査を言います。

多くの一般的な依頼先は、工務店やハウスメーカーという事になります。これはいわゆる設計施工一体の依頼し仕方となります。

理想的には、設計を設計者に依頼しその設計図書にもとづいてどこの施工者が一番合っているのか選択し、設計者の監理のもとに施工会社が工事するのがよしとされています。

設計施工一体型のどこが問題かというと、図面通りに工事が行われているかをチェックするところが工事するところと一緒なので、都合の良い解釈のもとで工事が進める事が容易な環境下あるということになります。

要するに健全なチェック機能が働きづらく、会社の利益や工程の短縮などの都合が施工精度よりも優先される可能性が高いという事です。

実際に、当事務所が行った検査での指摘の結果、施工者の納得のもと基礎の完全やり替え件をはじめ、各種工程での重要な指摘による是正は数えきれません。

このような現場に立ち会っているものとして、是非工程検査をされる事を強く固勧めします。

設計と施工が分離されてあるときも、場合によっては依頼された方が良い事もあります。それは、やはり馴れ合いになっていたりの場合もあるからです。

依頼した場合の費用ですが、30~50万程度と決して安くはありませんが、他のプログ内容などを見て頂くと取り返しがつかないことやその価値がよくわかると思います。

皆さん、無駄はする必要ありませんが、必要なものは積極的に取り入れましょうね。

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マイホーム相談で人気の福岡にある一級建築士事務所のブログでは住宅診断の実例もご確認いただけます

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