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2017/09/24

住宅ローン減税などの目的で使う耐震証明書が取れるのかあまり心配しなくてすむ理由!!(一戸建て木造編)

皆様、こんにちは。

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

先日、やっと災害地のボランティアに参加することが出来て朝倉まで行ってきましたが、河川近くの住宅の1階は天井まで土砂で埋まっているなど、それはもう映像では伝わらない惨状があり、参加する意味を痛感しました。

 さて、今回は、最近相談が多いローン減税などに必要な耐震基準適合証明書の発行についてです。

 お問い合せ内容は、「耐震診断をして、発行が難しかったら診断費用が無駄になる」でした。

 皆さんもご存じのとおり、一戸建ての購入については築20年経つとそのままでは控除の対象になりませんが、その建物に現状でも一定の耐震性があると専門家が認めた場合、引き続き減税の対象となるというお話です。

 仮に、2,000万円の融資を受ける場合、この証明書が発行されるのとされないのとでは、200万円のメリット(同等の金額程度と言われています。)を受けるか受けないかということになります。

 お問合せの返答についてですが、確かに診断を行って国が定める一定基準以上の強度がなければそのままでは発行出来ませんから、補強工事もぜずそのままの場合「この家は耐震強度が不足しているんだなぁ~」ということが分かっただけで、料金を支払ったメリットは他にはありませんね。

 しかし、ものは考えようで、耐震診断をすればどこが弱いのかを確認することが出来て安心が出来ますし、補強工事に費用が掛かったとしても控除のメリットの範囲内で済む場合が多いと思われます。

 また、補強工事の期間についてですが、耐震基準適合証明書(仮申請書)を一旦提出頂ければ、引き渡し後6か月以内に工事して診断を受ければ、同様の控除を受けることが可能です。

 念の為、手続きの流れと仮申請書を添付しておきます。

 皆様にとってこれらの情報が有意義なものになりますよう願っております。

 それではまた。

耐震基準適合証明申請書(仮申請書)

中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合における住宅ローン減税等の適用について

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イクスプラン一級建築士事務所
http://eqsplan.jp/
住所:〒814-0121 福岡市城南区
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2017/09/22

施行不良の影響について

 皆さん、お元気ですか。

最近は、朝・夕だけでなく、日中もだいぶ過ごしやすくなりましたね。

 さて、今日は、最近一戸建てが完成した方のお問合せについて皆さんに御紹介したいと思います。

新築を今から考えている方やそのほかの方にもかなり参考になると思ういますので、少し文面は長いですが最後まで目を通して頂ければと思います。

 話は、家を建てる際に着工から完成までの間に、弊社へ第三者検査(工程検査)の依頼を頂き、いろいろ指摘をさせて頂いたのですが検査して報告書をあげるごとにショックを受けられたようでした(・_・;)。

完了後、依頼された方からもし、「そのまま見逃してた場合どうなったかを知りたい」との相談があり、皆さんにも参考になると思いましたので、ここで紹介したいと思います。

 ちなみに、施行会社は評判は上々の割とこだわりをもっている会社です。単価的には高めの設定です。また、取り組みについては手を抜こうとする姿勢は感じられません。

それでは、ご覧ください。(添付でPDFでも見れますのでご活用ください。)
施行不良による影響について

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施行不良による影響について

イクスプラン様お世話になっております。

これまで我が家を建てるにあたって工程検査を行って頂き、毎回貴重なご指摘をして頂きありがとうございます。

多数ご指摘頂きましたが、私としてはその中でも、以下の指摘項目についてこれらの不良箇所が見過ごされていた場合の建物への影響について

特に、下記①~⑤の及ぼす影響について、正確に知りたいと思っています。

この5点は重大な施行不良ではないかと感じております。

そこでお願いなのですが、下記①から⑤が指摘されずに、そのまま建築されていた場合、将来的にどのような影響があるか各項目ごとに詳しく教えて頂けないでしょうか?

また、下記①~⑤の他にも重大な施行不良がありましたら、それについても教えて頂けましたら幸いです。

以下、宜しくお願いします。
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●①土台を固定するナットが締まってなかったり、アンカーが土台天板より出ていたり、ボルトの頭が出ていない、ナットそのものがない箇所があった。
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(指摘箇所に関する解答)
>アンカーの固定は、基準法で適切に固定することが求められています。アンカーが土台天端より突出していると床の下地合板が土台と密着することが出来ず一部浮いた状態になり、仕上げにまで影響する場合があります。

>ボルトの頭がナットよりも出ていない場合、固定力が不充分の可能性があります。ナットそのものがない事は、そもそも強度の基準を満たしていないことになり、実害が出る場合があると思われます。

>いずれのケースも、現基準において不充分の為強度不足であったり、仕上の施工精度を低下させる要因となります。

>今回の事象は、指摘内容としては複数ありましたが、その箇所数は1か所程度ずつであり、全体に与える影響は少なかったものと考えます。これらの事象が至る所に見られる場合は、建物の強度や傾きなどの劣化に大きく影響してくる可能性が高くなります。
(耐震性能の考え方については、現在有力でありまた、基準法に基づいたものをベースにコメントをしております。)

●②土台の仕口で充分打ちこまれていなくて段差になっている箇所が比較的多く見られた。
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(指摘箇所に関する解答)
>打込み不足による段差は、その後の下地合板から仕上材に至るまでのすべてに影響し、不陸が起きる等の原因になります。これを直そうとしても、仕上った状態で直すのは困難となります。

>入居者にとっては、気づかない範囲かも知れませんが、長く生活する中での経年劣化と称する事象はこれらの総合的な影響に依るところも大きいと考えています。

●③柱脚を固定するビスが打たれていない箇所があった。
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(指摘箇所に関する解答)
>ビスの打ち忘れが全体のほんのごく一部であれば、当初の状態に影響は気づかない程度だと思われます。構造金物の配置や量については、余裕を持ったものであれば影響は少ないですが、必要な配置に適切に固定することが求められます。

●④水平強度を維持する重要な箇所の火打ち金物のナットが締め付けられていない箇所があった。
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●⑤強力な構造金物が必要な箇所のホールダウンのナットが締め付けられていなかった。
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(指摘箇所に関する解答)
>これらの項目は、たとえ1箇所でも重要な部分であり、建物の構造への影響は大きいと考えます。
(質問)
もしそのまま建築されていても、完成時の検査では異常はなく、長期間経過して特に地震などがあった場合に、家の変形や傾き、気密・断熱機能の低下やそれに引き続く居住環境の悪化などが引き起こされ、資産価値も低下する危険があったのではないでしょうか?

(指摘内容に関する解答)
>地震や台風・大雨などのない平穏な時では殆ど判りませんし、長い時間を経過しないと影響が出ないことも多いですから、工事途中の検査を行ってなければ建物に不具合が出た時に、何が原因なのか具体的には判らない場合が多いと思われます。

>総じて当該物件の施工内容は、指摘箇所の手直しを行い結果的には標準以上のものになっていると考えます。

>ただ、この標準というのは私が見てきた中での判断で言うならば、第三者検査機関を入れずに行っている場合、多くがそれ以下の評価と言えるでしょう。

>10年以上経過したもので、いろいろ不具合が出てくる原因は、もとからあった欠陥や施工不良である場合が多いと思われます。このことは、新築物件・工事工程検査・中古物件の診断等数多く携わってきた中での私の印象です。

>施工不良が原因で不具合や欠損が発生する事象は、何も数年後だとは限りません。場合によっては、数十年後に出る事もあります。これらを今までは、ざっくりまるっと「中古物件ですからねぇ~」で片づけてられてしまいます。当事者も特に知識や不具合の根拠や原因など判らない場合が多いので、「そんなもんかなぁ~」と妙に納得してしまう。

施工に問題のない住宅は、こまめに手入れしていけば三世代程度は充分もつものです。

その為には、基本的な施工内容がしっかりしたものであることが前提条件となります。

対策としては、今回のような新築時の第三者による工程検査が有効だと考えます。

子や孫に受け継ぐことが可能な物件であれば、定期的なメンテナンス費用は必要ですが、生活に必要な費用を大きく軽減でき、したい事・やりたいことへ回すことが出来て家族がより幸せになれると思います。

ただ、基本は居住者の建物に対する愛着とこまめなメンテナンスが必要なことが前提です。これからも家族がいつまでも幸せに包まれる住まいであり続けることを願っています。

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2017/09/15

フラット35の適合審査を受ける前に確認しておく3つのこと!!

皆様、いつも大変お世話になっております。

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

朝・夕の何とも気持ちがいい季節になってきました。SNSの投稿では、絹のような綺麗な雲の写真が多くみられます。

皆様に於かれましては、この気持ちの良い季節の中、益々御清栄のこととお喜び申し上げます。

 さて、今回もフラット35適合審査についてです。最近、現地に行きましたら審査できない状態であったりが目立ち、再検査などの余分な費用と時間が掛かっています。ベテランの方には無用のメールだとは思いますが。

 メールでの案内や申込依頼書にも明記しておりますので、再確認して頂けれと思います。

1.戸建ては、床下・屋根裏の点検口がある事が検査の前提です。
(勾配天井やフラット屋根で天井の空間がない場合や屋根断熱で室内扱いになっていることが判る思慮王などがあれば、点検口が無くても良い場合があります。

2.戸建ては、水道と電気が使える状態である事が検査の前提です。
(これに例外はございません。)

3.S(中古物件Bプラン優良)をご希望されるときは、事前に手摺かバリアフリーまたは、ペアガラスのいづれかがある事を御確認下さい。
(特にマンションの場合は、Sが不要の際には住戸内を確認する必要がなく費用も変わります。)

 その他基準資料は、添付しておきますので参考にしてください。

 皆さんが、順調に業務を遂行されることを願っています。

 それではまた。
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2017/09/05

フラット35審査の適合に必要な長期修繕計画表はほとんどが存在する理由!!

住宅の診断・調査でお馴染みのイクスプランでございます。

ここ最近朝夕は、鈴虫やこうろぎが鳴き涼しく風が気持ちの良い季節になりました。今年の夏も温暖化の影響でしょうか、酷暑という名にふさわしい(笑)夏でしたね。

この酷暑の中で、屋根裏なんぞに入って筋交いの位置や固定状況などを妙な体制で調査していますと、汗が一気に噴き出してダイエットにはなかなかのものです。(・_・;)皆様も庫の厚さの影響で疲れがたまっているのではないでしょうか。どうぞご自愛ください。

 さて、今回はフラット35適合審査時に必須の長期修繕計画表(20年以上)についてです。
マンションにおける適合証明書の発行率は非常に高く、発行できなかった場合の原因は主に必用書類等にあります。

 その中で、気を付けて頂きたいのが「長期修繕計画表」の存在です。
住戸が50戸程度のマンションで「長期修繕計画表が無いって言っているが、どうしたらいいでしょうか。」という相談が割とあります。

 長期修繕計画表は、日頃扱うことが少ない為、存在を理解していない関係者の方もおられるようです。

 そもそも、マンションの運営は個人では出来ませんので必ず、マンション内の総意のもとにルールが決まっています。その基本となるのが管理規約です。

 この管理規約にほとんどの場合、29条あたりに修繕積立金についての記載があり、その金額が妥当かどうかは、30程度の長期修繕計画表でシュミレーションを元に算出しているわけです。

 これらの事から、修繕計画表が無いということは、じゃぁ~どうやって毎月の積立金額を決めているの?ということになります。

 どなたも、出費は少しでも抑えたいわけで、納得のいく資料があって初めて皆さんも支払うのだと思います。

 言い換えれば、長期修繕計画すら立ててないマンションについては、計画性がないということですから、突然一時金を要求されかねませんね。

 ということで、この書類がないということはまともなマンションでは考えにくいということになります。

 もし、このような場面に遭遇した時は鵜呑みにせず納得のいく迄確認されることをお勧めします。

 それではまた。

 皆さんが、順調に業務を遂行されることを願っています。
長期修繕計画表

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2017/08/31

築25~30年以上の物件は専門家に診てもらう必要がある理由

最近、県からの依頼などで築年数が30年程度経過した住宅を調査することが増えてきたのですが、その中で感じる事は一見綺麗見える建物でも詳細な調査をすると意外と大がかりな修繕をする必要に迫られている場合が多い物件が多い事です。

例えば、瓦屋根は耐久性があり半永久と言われたりしますが、問題はその下に敷いてある防水シートの耐久性がそれほど高くなく、30年前は紙質のもので時が経ちパリパリのバリバリとなっている場合が多く、風が強い日などはそのバリバリになった残片が飛び散ると思われます。よって、瓦が少しでもずれている箇所は雨洩れの症状が出ますし、雨風の場合は全体的に中に入ってきます。野地板が、合板などですとすぐにへたって劣化・不朽が早くなります。

それじゃぁ~ということで瓦を一旦剥いでシートを張り替える場合、瓦は一旦動かすと実際もろくなっているものもあり、棟瓦及び壁との取合い部分は壊しますので再度利用できそうなのは半分以下程度になります。

また、この時期の建物の強度計算は現在よりもあまくまた、徹底されてない場合があり耐震強度が不足していることも含め、この際瓦より軽いコロニアル等に葺き替えると工事費用も安くなるし建物全体の強度も2割ほど強くなります。

ただ、この場合壁との取合いで外壁も塗り替えないと補修部分が目立って体裁が悪い、なら塗替えよう!

こんな感じでどんどんやる事が増えてきます。

建物は、見た目だけでは判りません。是非、一度はお近くの専門家にご相談され、現状を知り来るべき時の為の備えをお勧めします。

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2017/02/18

断熱効果で一番のポイントはどこでしょうか

皆さんは、断熱と聞いてどんなことをイメージしますか。

グラスウールやロックウール、グラスファイバー、発砲ウレタン、スタイロフォーム、セルロースファイバーなど様々な断熱材がありますね。

例えるなら、冬服の素材はなんだろうかってところですよね。

ちょっと横道にそれますが、最近のヒートテック商品は本当に優れものですね。薄くて軽くてとても暖かい!!

ただ、これは素材だけの問題ではないですよね。手首や胸元、服のつなぎ目などさりげなくしっかりと暖かい空気が逃げにくい工夫をしてあります。

さらに言うと、どんなに優れた商品でも一か所でも穴が開いていたらその効果は台無しですよね。

穴の開いたマグカップなども同じことが言えそうですね。

同じことが、建物の施工でも言えます。

どのような素材でも、まず、隙間なく!!これが大事なポイントになります。

そしてエリア的に見落としがちなのが、浴室廻りです。

浴室の床は、断熱しづらいのか、あってもあまり効果のなさそうなものだったりします。

浴槽は断熱仕様になっていますが、洗い場はなってない場合が多いです。

これを対処する為に、その周囲だけ基礎断熱にするのですが、これも閉じた空間でなかったりで、中途半端な場合が多いです。

浴室は特に気温の変化が激しく、また光熱費用の面でもしっかり対処していきたいですね。

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